香森（仓储式）平价商城
（暂定名）
整体营销计划书
单 位：深圳鼎铭投资策划有限公司 策 划：“香森丽园”项目组 时 间：2004年10月25日
前 言
柳州商业地产近年发展得很快，区域商业与城市商业齐头并进，
各种综合市场、商贸城、商厦、商业港等相继建成开业，目前在建的也有好几个项目。据有关资料显示，柳州市商业地产的发展速度已超过城市发展速度，存在一定的结构性失衡。
香森（仓储式）平价商城是香森丽园的配套项目，有部分商铺临街，大多为内铺。从目前情况看，香森（仓储式）平价商城没有进行合理的商业定位，只作一般的街铺销售，致使销售和招商存在相当的难度，要做好商铺的销售和招商工作，关键的问题是项目商业定位是否准确，企划工作是否到位。为做好商铺销售和招商工作，有必要重新对柳州商业市场进行调研和评估，以便使项目做到定位精准。
香森（仓储式）平价商城商铺销售计划
一、项目当前情况：
1、项目总面积：约3971.79㎡ 总商铺数量：151间 已 销 售：60间
未 销 售：91间
香森（仓储式）平价商城可作为专业市场进行开发，商业定位应在项目建设前进行规划。铺面为简单装修，市场没有进行过合理的商业业态规划，目前已有零星的副食品、百货行业进驻。 2、当前商铺价格：
外铺：1.3万元/㎡（已售完） 内铺：0.62—0.9万元/㎡
二、项目现阶段销售计划
1、价格策略：
项目所处交叉路口高架桥建设很快，今年12月底即可通车，对商铺销售及开业负面影响不是很大。商铺销售不大理想的原因，除商铺销售推广力度不够外，商铺价格定为是否偏高，有待重新调研，但从市场反馈的信息来看，单价是有所偏高。
专业市场的商铺销售一般采取两种价格策略，为保障开业旺市，对业主经营户一般采取比较优惠的价格，以提高市场业主经营户的比例，而对投资客则采取高门槛。建议本项目也采取此种策略，依据当前的价格水平，在折扣上体现出来。
建议经营户购铺打9.5折或更优惠。 投资客购铺不打折，但可为其包租1—2年。 2、销售策略：
建议采取多种形式的促销手段：（供参考） （1）旺市促销售：先开业，做旺市场再销售
（2）折扣促销：分别对待经营户和投资客，对经营户采取折扣策略 （3）活动促销：
（4）制定比较有说服力的投资分析计划： （5）购铺返还租金：即包租1-2年 （6）征募商铺销售导购员…… 3、销售时机：
地产销售受政策因素影响比较大，项目开发注重短平快操作，忌违拖泥带水。柳州目前在售商业地产项目有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地、江南明珠、阳光购物广场、地王大厦、欧亚城市广场等几个楼盘，有的已开业，有的正在热销之中，市场竞争激烈，销售压力很大。
年冬已至，这是地产销售的黄金季节，各地产商正加大力度推行各种促销活动。香森丽园项目已进入尾盘，商铺销售还剩92间，采取平推，估计销售周期会很长，明年三、四月也不一定能销完，建议利用年冬进行一次集中推盘，争取一次售完。
按照目前情况，销售和招商越往后拖对项目越不利。本公司认为销售时机在11月下旬比较合适，一边销售一边交付装修，争取市场在今年元旦开业，让各经营户春节之前都能赚一把。
4、销售预测
若果能按照商城招商计划进行招商，商场在春节前旺市应该没有问题。商城提前旺市，必将大大推动商铺销售。招商工作顺利的话，估计春节之前商铺销售能够杀青。 5、销售计划：
(1)所推物业：91间商铺
(2)预约时间：11月1日—12月10日（共40天） (3)开盘时间：12月11日（星期六） (4)开盘方案：（略）
香森（仓储式）平价商城招商计划
一、商业策划：
1、 市场调研
通过几天市调，发现柳州市场商业基础比较好，集约化程度也很高，市场发育比较成熟。目前已经开发或正在开发的商业楼盘有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地等十几个楼盘，从目前的市场饱和度看，未来几年柳州市的城市商业竞争将会十分激烈。
与项目定位相近的市场调查情况为：白云市场为日用百货、副食品批发市场，总摊位数在232多间，月租金为28元/㎡，市场不饱和，有走下坡路倾向；飞鹅市场、新时代商业港为服装批零市场，服装总铺位为3810间，以批零服装、皮具箱包、鞋帽为主，一层租金在200—400元/㎡·月不等，大多每平方月租金在200元左右。上述市场装修美观，规划合理，市场发育比较成熟。
2、 项目商业优势
香森（仓储式）平价商城五大商业优势
·地理位置优越
商城地处柳北区交通主干道胜利路和跃进路交汇处，把控着柳州市北大门，该地区人流、物流、车流量非常大，商业辐射面广，同时有大型社区、客运站等依托，地理位置得天独厚。
·商业基础雄厚
柳北区是柳州第一大城区，人口占市区人口的1/3以上，具有强大的消费市场。商城周边约有5万常住人口，全市最大的生活社区胜利小区就在这里，区域商业基础相当雄厚。
·交通配套完备
商城紧邻白沙客运站，零担货运佳偶天成。胜利立交桥的建成开通，有力地带动白沙客运站的客运和货运服务。商城东面的河东大桥和西面的双冲大桥，更是把柳北区和河东河西连成一片，地区交通十分便利。
·独占柳北区域商业市场
商城直接面对柳北区及柳州市北部的融安、融水、柳城、三江等县市和乡镇, 该区域总人口约145万，区域商业市场极其庞大。
·升值潜力大
租金升值：市内同类市场月租金一般在200元/㎡左右，而香森（仓储式）平价商城月租金约30元/㎡，升值潜力巨大。
地块升值：柳北区地产正逐年升温，假设商业地产每年以6%的速度升值，则商城5年
后将有3000元/㎡左右的升值空间，升幅达30%以上。
3、 项目商业定位：
●市场定位：定位为百货平价商场，以批零服装、鞋帽、饰物精品为主，零售为项目周边居民服务，批发面向柳州北部各市县城镇，商品以中低档产品为主；
●形象定位：商场装修为中高档装修，定位为中档商品平价商场； ●价格定位：价格以中低档价格为宜。
4、项目商业业态规划：（区域、对象、内容以及范围）
商城定位为综合性大型平价商城，共设五大专区
社区配套服务专区：10间（1号—10号）
该专区主要设立银行、电信营业所、药店、照相馆等社区必备配套设施。五五金家电专区：14间（11号-24号）
五金家电在柳北没有专业市场，北雀路的佳用柳北超市、星星超市两大超市家电部份属从属地位，上货架不多，柳北居民要购买家电还得跑到市区来，在香森（仓储式）平价商城设立五金家电专区定会有相当的市场。
音像、文体用品、办公文化用品专区：24间（25号-48号）
办公文化用品在金鹅市场已有248间，市场已比较成熟，在此设立办公文化用品市场只作为柳北市场的补充。
服装鞋帽、针棉纺织、皮件箱包、精品饰物工艺品专区：79间（49号-127号，若每间都拆分为两间，则有110个单位摊号）
服装鞋帽、箱包皮件在市区内市场已很成熟，但在地广人多的柳北区却鲜有门店。这是一个很大的市场，故作为市场的主力市场推出。
日用百货、副食品、烟酒糖茶专区：24间（128号-151号）
日用百货和副食品为薄利行业，在本项目设立专区，与白云市场比没有太大的优势，但有一定的市场，原映山街就有10多户副食品经营户搬到香森来，依据以上情况，安排23间比较合理。
（项目周边居民大多为效益不好的国有企业职工，消费能力不强，项目完全定位为大超市，按照目前该地区的发展水平，在很长时间内，超市处于生意清谈状态。超市以日用百货为主，本市场定位日用百货
批零市场，故没必要再设立超市。
从以上业态规划情况看，商城的市场定位基本上与金鹅市场类同，但侧重点不同，金鹅市场侧重的是文化办公用品，而香森（仓储式）平价商城虽然规模不大，但业态规划比较齐全和均衡，对服装鞋帽稍有侧重。香森（仓储式）平价商城如此规划业态，有利于使其成长为柳北地区日用百货批零市场，方便当地居民一站式购物，奠定其龙头项目地位。
日用百货批零市场一般规模比较大，香森（仓储式）平价商城只有151间商铺，规模偏小，业态规划面面具到，无法突出项目的专业化。项目商铺大多面积在20-30平米之间，面积比较大，而服装鞋帽铺面要求一般不是很大，建议将服装、鞋帽、箱包皮件专区商铺一分为二，以减小商铺单位面积，增加商铺数量，提高商业氛围，增强市场竞争力。）
5、招商政策及策略：（即各项入租优惠政策） （1） 入租优惠政策
①优先选择铺面权利：
根据先到先得原则，客户按招商登记的先后顺序享有优先选择铺面的权利。
②享有租金减免政策：
首批入租客户享有入租优惠政策权利：
A、签租1年免前3个月租金； B、签租2年免前6个月租金； C、签租3年免前9个月租金。
③租金政策（限3年）：
基本月租金：指签约的第一年商铺每平方月租金（30元～55元）。 递增租金：指每年商铺每平方月递增租金（5元）。
A、第一年月租金=基本月租金
B、第二年月租金=基本月租金＋递增租金 C、第三年月租金=基本月租金＋递增租金×2 ④其他优惠政策。
（说明：招商只是为造市场，商铺销售才是目的。免租无损开发商和业主的利益，反而更有利于销售和招租，因此建议多出优惠政策，在市场运营方面多做工作，争取企划支持到位，让广大经营户都能看到良好的商业前景。）
（2）工商管理费优惠政策
争取获得减免一年以上工商管理费的优惠政策。 （3）税费优惠政策
争取获得减免一年以上的企业所得税优惠政策。
（4）各种折扣及返还政策
例：根据签约年限不同，采取一些返还装修费等方面的费用返还政策。 6、项目相关商业资源联动计划
例：
（1）香森（仓储式）平价商城与白沙客运站建立战略合作关系，在零担货运方面达成合作意向。
（2）与项目旁边的雀山公园建立旅游购物一卡通服务。等等。 7、项目商业前景：（略）
二、招商物料准备：（略）
1、落实项目招商物业优惠政策；
2、落实项目工商税务等各项行政优惠政策； 3、招商手册或海报设计制作； 4、招商宣传单页（商请函）； 5、招商点规划布置；
6、户外广告以及平面媒介广告的设计制作；
7、入租流程、商业管理流程体系设计、市场公约、招商登记表、招商须知、招商委托书、租赁合同等有关表格和文件的设计制作； 8、卖场的包装。
9、进一步装修改造商场，设立样板间。
三、商业推广计划：（概略）
1、整体商业推广宣传计划的制定及执行：
（1）项目整体推广计划的制定：根据销售和招商情况注意做好节点控制； （2）平面媒体宣传计划：
平面媒体选择《南国今报》即可。 （3）电视媒体宣传计划： （4）户外媒体宣传计划：
户外媒体宣传包括广告牌、公车广告、巨幅广告、条幅（横幅）广告等，按照惯例，在商铺销售和招商当中，报纸广告和广告巨幅效果比较明显。柳州地域不是很大，广告巨幅费用低廉且带有临时性，在项目销售和招商运营当中，建议
以报纸广告和巨幅广告宣传为主。
（说明：本次所推物业不多，目标客户也比较集中，因此广告费用预算不宜过大，但推广工作必须到位，争取做到少投入多产出。）
2、相关商业推广宣传活动：（配合整体招商宣传计划进行） （1）招商动员大会：招商启动会，举行招商启动仪式。 （2）商业说明会：针对招商进行项目说明
（3）业主座谈会：关于市场招商、管理、业态规划组合等问题 （4）相关商业资源联动计划等（据实际情况而定）。
四、商业组织：
（1）招商时机：
目前为秋冬季节，是消费旺季，各竞争楼盘正在积极招商，温州商贸城目前有102间商铺正在招租当中。许多经营户为抢季节，正四处寻找商铺，但飞鹅市场、新时代商业港、温州商贸城等传统商区租金高昂，有许多客户被拒之门外。建议香森（仓储式）平价商城此时采取低门槛入市，定会使得商场迅速旺场。
香森（仓储式）平价商城招商工作最好能在11月份招商初开始。 （2）招商日程安排：
商业组织：
2004年11月10日—12月30日 商铺装修及铺货：
2004年12月5日—12月30日 开业庆典：
2005年元月1日
（3）制定商业组织计划并做好组织安排；
招商人员： （4）招商策略； 设立目标客户看铺专车；
设立商业组织奖：主要针对进驻经营户，对协助招商的经营户进行奖励。 ……
（5） 业组团及邀约；
本地商团、温州商团、湖南商团、…… （6）主力客户组织及邀请；
主力超市邀约、 药品连锁店邀约、主力品牌店邀约 （7）目标客户组织及邀约。
招商前对柳州现有的目标市场进行摸底，寻找目标客户或潜在客户，然后组织邀约，做说服工作。
五、招商预测：
招商结果由以下因素决定： 1、商城是否能旺市； 2、优惠政策是否吸引人；
3、商业管理和后续企划支持是否能保证市场有足够的市场竞争力； 以上招商政策和策略都比较充分，有相当的说服力，如果都能落到实处，估计完全招商没有问题。
六、开业：
按照惯例，商业组织工作必须达到70%，才具备开业基础。香森平价商场在租金上有绝对优势，在相关政策和促销手段上也很有说服力，完全招租应该没有问题，到市定能实现100%开业。
店面装修：店面装修统一规划，费用由经营户负担，施工由开发商施行，通道等公共部分由开发商负责。装修档次为中高档装修，与飞鹅市场看齐即可，这样做有利于市场品牌的建立。
进场铺货：
开 业：举行盛大开业企划宣传活动。
七、市场运营：
1、商业管理和物业管理： 2、市场调控及商业推广： 3、后续企划支持： （1）定期进行广告宣传； （2）设立市场供求信息公告专栏；
（3）设立市场网络营销网站； （4）不定期举办促销活动、推介会； （5）十大优秀经营户评比； （6）其他。
八、商业实现：（略）
附：香森（仓储式）平价商城专项商业调查
调查一：对服装、鞋帽、工艺饰品的调查
调查对象：飞鹅1号市场、飞鹅2号市场、飞鹅3号市场、新时代商业港、南天
鞋业城
地 址：柳州市飞鹅路附近 调查方式：抽样调查 调查时间：2004-10-19 一、飞鹅1号市场
概述：飞鹅1号市场位于柳州的批发业市场中心——飞鹅路段，交通便捷，主要经营服装零售和批发。一层铺面共932间，二层共557间。 行业类别 服装 皮箱 数量（间） 1472 17 摊位租金(元/㎡·月) 一层：110（非临街） 200（临街） 二层：60 仓库储备，15元/㎡ 备注 二、飞鹅2号市场
概述：飞鹅2号市场位于柳州市飞鹅路附近，是柳州的批发业市场中心之一，交通便捷，主要经营服装批发。一层铺面280间，二层铺面287间。
行业类别 服装批发 三、飞鹅3号市场
铺面数量（间） 597 铺位租金(元/㎡·月) 一层：250 二层：170 备注 无仓库储备 概述：飞鹅3号市场位于柳州市飞鹅路附近，是柳州的批发业市场中心之一，交通便捷，主要经营服装零售和批发。一层共659间，二层共656间。
行业类别 铺面数量（间） 铺位价格(元/㎡·月) 100（边角铺） 服装 1309 200（内铺） 250（临街） 钟表、皮具（二层） 四、新时代商业港
概述：新时代商业港位于柳州市飞鹅路附近，是柳州的批发业市场中心之一，交通便捷，主要经验服装、布行、鞋业等零售和批发。一层铺面共168间，二层共301间，三层共261间，地下负一层鞋城未开业，铺面面积多为16、22、32平方米左右。
行业调查： 行业类别 服装 布行 饮食 鞋业（10月27日开业） 费用调查： 楼层 铺位租金(元/㎡·月) 320—400（临街） 一层 200-250（内铺） 150（后面铺） 二层 65（第一年） 2.5 前半年免，以后3.5 物业管理费(元/㎡·月) 铺面数量（间） 432 261 16 － 备注 商铺性质：产权式商铺 行政优惠：免半年工商税务费 租金优惠：每个季度免1个月 6 60 无仓库储备 备注 三层 负一层
调研分析：
免租一年 40 未定 未定 飞鹅路是龙城历史上形成的最重要的对外交通进出口道路，柳州火车站、汽
车南站都集中在这一路。优越的交通辐射力，让飞鹅路具备了聚汇商圈的优势。
在调查发现，柳南火车站一带成衣市场从交通，消费者的消费习惯以及销售覆盖面上来看，柳南的成衣市场是非常成熟的，所以在市场租金价格略贵，但是最近柳南商圈新开了几个商业大盘，因此在市场租金上各种优惠政策比较多。在市场经商的业主们，普遍不看好在柳北从事服装批零的生意，原因有以下几点：1、成衣销售需要一种销售氛围，柳北缺少象柳南片这样历史的销售氛围。 2、 柳北片区的消费层比较单一，主要是由周边几个国有企业的职工，以及周围学校的教师组成。 3、 柳北区销售覆盖面比较狭窄，柳南地区覆盖面遍及河池、宜州、柳城、柳江、罗城等多个县市，而柳北覆盖面只有柳城、融安、融水、三江等县。4、 进出货不方便。在柳南片区，由于公路及铁路运输比较发达，所以业主进出货比较方便。而柳北缺乏这一优势。
纵观以上几点，香森丽园在市场定位时，设立成衣市场应该慎重。
五、广雅综合市场
调查对象：柳州市广雅综合市场 地 址：柳州市广雅路 调查方式：抽样调查
调查时间：2004年10月26日
广雅综合市场共有900多间铺面和摊位，有四分之一未营业，主要经营服装、小百货、鞋帽等，商品以零售为主。商铺大部分都是以面积4-6平方米为主的小铺面。
广雅综合市场行业调查： 行业类别 服装 小百货 鞋帽 其他
摊位数量（间） 628 147 54 75 70（临街铺） 50（内铺） 还没开始收工商税务费用 已开业一年多 铺位租金 （元/㎡•月） 优惠政策 开业时间 调研分析报告：
柳州市广雅综合市场位于广雅路附近，地处市中心黄金路段，开业已有一年多，生意比较冷清。
据调查，市场旺不起来有三个因素：一是市场档次低。市场是铁皮棚搭盖起来的，结构和布局不尽合理，门面空间小，结构简陋，过道狭窄，光线较差；二是市场的知名度不高；三是这里的货物大多是从飞鹅批发市场进的货，没有价格优势。另外市场管理比较乱，加上市场拥挤，没有停车位置……，诸多因素造成了广雅综合市场商业不景气。
六、南天鞋业城
概述：该市场主要经营鞋类批发及零售。一层共188间铺面，二层共38间商店，其中二楼铺面的面积多为20、40、60平方米左右。
南天鞋业城行业调查
行业类别 鞋业 调研分析：
南天鞋业位于飞鹅路（红光立交桥旁），是柳州市比较知名的鞋业批发及零售中心，这里的批发行业发达，商品种类比较齐全，交通非常便利（柳州火车站、汽车南站都集中在这一带），商业辐射力广，影响深远。
我们从调查中得知，南天鞋业城已有6年多的鞋业经营历史，在消费者中已经形成了极好的口碑，河池、宜州、柳城、柳江、罗城等多个县市的批发商经常来这里进货。这里的经营户对香森丽园的项目不是很了解，都普遍认为该项目距市中心、车站较远，铺面数量少，又是新项目，在规模、地段来看都不适合做批发行业。柳南飞鹅一带已经是非常成熟的商业圈，特别是在批发行业。
总之，香森丽园项目必须认真把握好市场动态，充分了解对手和认清自身的利弊，做好市场定位，走创新之路，这样才能在市场占有一席之地。
调查二：对日用百货、副食品行业的调查 铺面数量（间） 226 铺位租金(元/㎡·月) 210-240（一层） 50-60（二层） 经营状况 一般
一、调查对象：柳州市白云批发市场
地 址：鱼峰区蝴蝶山路 调查方式：抽样调查
调查时间：2004年10月16日
白云市场位于蝴蝶山路西段，占地19亩，建筑面积12556㎡，白云批发市场主要经营家电、副食品批发。市场分为两层，本次调查针对市场一楼副食品批发行展开。一层以经营副食品为主，共有铺面232间，平均每间约24㎡。
白云批发市场行业调查：
行业类别 副食品 烟酒茶类 日用百货 文化办公用品
调研分析报告：
白云市场是柳州传统的日用百货、副食品批发市场，由于近年新市场不断推出，客户受到分流，白云市场日渐冷落。根据调查得知，白云市场一楼的月租金为28元/㎡，在柳州各大型的专业批发市场属中上水平的，目前大多数经营业主认为市场的管理还过得去，对于市场的各项收费表示还可以接受，但对市场前景感到担忧。因此有多数业主考虑迁出市场或在另外市场开分店。柳州副食品批发业最主要的消费者来自柳州附近的各个城乡，因此在城乡结合处形成的批发市场客源较多，越往城市中心批发市场的生意相对就清淡。日用百货、副食品属薄利行业，柳州已经存在很多家批发市场，这个行业已经趋于饱和，在香森（仓储式）平价商城引进该行业不是上策。
二、调查对象：金鹅市场
地 址：柳州市飞鹅路（汽车南站旁） 调查方式：抽样调查 调查时间：2004-10-16、17
概述：金鹅市场位于柳州市飞鹅路（汽车南站旁）附近，是柳州的批发业市
铺面数量（间） 铺位租金（元/㎡•月） 60 2 8 90 2 8 30 2 8 18 2 8 备注 无仓储 场中心之一，交通便捷，商业繁荣，主要经营服文化办公用品、日用百货、烟糖酒茶等批发及零售。
行业调查 行业类别 文化办公用品（文具、玩具） 日用百货 烟糖酒茶 副食品
调研分析：
通过以上调查数据可以看出，柳南区飞鹅路一带仍然是柳州市知名的传统批发商业中心，而香森丽园项目作为新开发的项目，位于柳北区的胜利路，距市中心较远，它的市场条件无论是在规模，还是在名气方面都比不上飞鹅路。但是我们也应该看到，胜利路的立交桥的建设，胜利路道路的扩建等等一系列措施，将有利于该地段的价值提升，香森项目的前景充满着希望，精明的投资者应该会看到这一点。
在调查中发现，飞鹅一带已经成为大部分经营户的心目中理所当然的商业批发市场，因此，香森丽园项目要把百货综合批发市场的开发做好做出彩，必须要认清当前的商业形势和自身利弊，并有所创新，突出自己的特点和优势，才能改变经营户的传统观念，才能在批发市场拥有一片立足之地。
三、调查对象：柳州市顺达通批发市场
地 址： 柳邕路柳铁材料总厂内 调查方式：抽样调查
调查时间：2004年10月20日
顺达通批发市场位于柳邕路柳铁材料厂内，市场分为a b c d四区，其中B区主要以经营副食品以及日用百货为主，B区拥有20栋共有门面204间，平均每间面积为45㎡。开业初市场为了建立良好的市场氛围，市场以免租半年来吸
铺面数量（间） 248 87 26 12 经营状况 良好 一般 良好 一般 60元/㎡·月 铺位租金 引业主进场销售。
行业类别 副食品 烟酒茶类 日用百货
市调分析：
经过对顺达通批发市场的调查发现，该市场主要经营副食品及日用百货的B区以全部出租，其中业主有很大一部分是从原来的三仓批发市场（最低月租金13.5元/㎡）转过来的，由于该市场处在城乡结合带，地理位置非常好，从交通以及销售覆盖面来讲，目前顺达通市场是非常有优势的，也可以断定，顺达通市场将在未来的柳州副食品批发市场占据重要的一席。
调查三：对部分商业地产项目的调查
（2004年10月19日）
一、调查对象：天富华庭 调查内容：临街商铺
开发商：柳州市天地辉煌房地产开发有限公司 地址：柳州市航银路18号 商铺总数 约30间 二、调查对象：江南明珠 调查内容：商城商铺
开发商：柳州市金瑞房地产开发有限公司 地 址：柳州市驾鹤路163号 商铺总数面积 产权 租金 定位 （间） （㎡） （元/㎡·月） 一层：91 6—40 独立一层：150 新生代二层：192 产权 二层：70 主题商三层：261 城，以服装箱包时尚饰物为主。 售价 （万元/㎡） 顺达通批发市场行业调查表 铺面数量（间） 月租金价格（元/㎡） 入租优惠政策 140 临街36 30 中间25 免租半年 34 靠后17 面积 小30㎡ 中60㎡ 大93㎡ 产权 租金 70年产权 定位 住宅区商铺 售价 4680元/㎡起 优惠政策 免租一年或包租一年 优惠政策 ·购铺返还三年租金； ·租一年免三个月租金，且打9折； ·零星租打9折。 一层：2.2起，最高价3.18 二层：0.98起 三层：0.58起
三、调查对象：温州商贸城 调查内容：地下商城商铺
开 发 商：柳州万丰房地产有限公司 地 址：柳州市飞鹅路50号
月租金 （元/㎡） 商铺总数 面积 产权 市场定位 租价 10年租：2.8—4万元不等； 一年租：约500元/月·间 优惠政策 102间 20多㎡为主 无产权 约40 服装城 租一年免三个月 市调分析：
除天富华庭离市区较远卖不起价格外，其它两个商业盘的售价都很贵，在招商方面都采取相应的优惠政策。江南明珠为新生代主题商城，未开业，但租金定得比较高。温州商贸城地下商场为服装城，刚试业，因行业竞争激烈，准入门槛低，以招揽经营户进驻，目前已有三分之一经营户进场，服装旺季旺季已到来，估计年冬会旺一回。
调查四：对项目周边超市行业的调查
调查对象：香森丽园项目周边超市、便利店 日 期：2004年10月19日
香森（仓储式）平价商城周边超市行业的调查
名称 中联超市 故庄便利店 工贸大厦胜利便利店 佳用柳北超市 星星超市 佳用胜利店 长林购物中心 市调分析：
所属公司 私营 私营 工贸大厦 佳用公司 五星商厦 佳用公司 私营 面积（㎡） 60 70 110 3500 3000 200 2500 地址 胜利小区内 胜利中路 胜利中路 北雀路（柳钢附近） 北雀路（柳北汽车站旁） 胜利路 跃进路 营业状况 一般 良好 良好 较好 较好 良好 清淡 从上表可以看出在香森（仓储式）平价商城周围有8家超市及便利店，其中有四家是私人经营，另外四家分属于柳州市的几个大型的零售企业，柳州佳用、五星商厦、柳州工贸，从经营面积上来看，几家大型零售企业在柳北的超市都具规模，其中柳北佳用和星星超市是整个柳北经营面积最大的两家超市，这两家超市的销售覆盖面遍及整个北雀路。在胜利辖区内有4家超市，其中两家为个体经营，另外两家分别是工贸和佳用，在胜利辖区内的超市由于规模较小，商品类别少，所以相应的销售覆盖面也就小，特别是私营的两家超市销售状况一般。香森（仓储式）平价商城可以考考虑引进规模大一点的超市，因为这样可以吸引胜利辖区内的顾客，毕竟从胜利小区到柳北佳用超市距离较远。在香森（仓储式）平价商城建立一个超市还可以吸引包括跃进路北段，胜利中路，以及红碑路的客源。
调查五：项目周边街铺租金水平调查
调查对象：临街商铺
地 址：项目周边的跃进路、胜利路等路段 日 期：2004.10.19
香森（仓储式）平价商城周边街铺租金水平调查表 街铺位置 跃进路中段 胜利小区大门口 胜利路 白沙客运站门前 租金水平（元/㎡·月） 约30 60—80 30—50 50 结论：从上表可以看出，项目周边街铺租金水平都不高，在30元/㎡·月左右，只有最热的小区门口和车站价格稍高，达到60-80元/㎡·月左右。
调查六：香森（仓储式）平价商城目标客户群体投资意向调查
（时间：2004.10.25）
本次抽样调查客户共82户，其中飞鹅市场1、2、3号楼共50户，新时代商业港17户，南天鞋城7户，银龙大厦8户。本次调查在市调人员引导下进行，引导内容为业态规划一方案和计划当中的相关优惠政策。
香森（仓储式）平价商城目标客户群体投资意向调查统计表 问题序号 答案A（人） 答案B（人） 答案C（人） 答案D（人） 1 3 33 43 3 2 46 34 2 3 18 18 46 4 27 55 5 75 7 6 37 38 7 7 36 27 19 8 30 35 17 9 54 23 1 4 10 44 28 6 4 11 37 26 19 12 49 23 10 1、对现在的经营场所是否满意？ 4%4%A、非常满意B、满意C、不满意D、不清楚40%52%
2、所在商场月租金价格是否偏高？
2%41%57%A、偏高B、一般C、不清楚
3、是否想搬离原商场或是在其他市场开分店？
14%14%A、想B、不想C、看情况72%
4、是否想过要购买商铺？
33%A、想B、不想67%
5、选择新的地址开店最关注的因素？
9%A、有无生意做B、租金水平高低91%
6、对飞鹅市场、新时代商业港一带市场租金看法？
9%A、太高了B、可以接受C、难以接受45%46%
7、香森（仓储式）平价商城设立服装、鞋帽、精品饰物是否可行？
23%44%A、肯定行B、不行C、不清楚33%
8、香森（仓储式）平价商城在租金有绝对优势，能否压制其他市场?
21%37%A、能B、不能C、不清楚42%
9、香森（仓储式）平价商城定为服装鞋帽商城第一年每平方米月租金多少为宜？
5%1%28%A、20元B、30元C、50元D、不清楚66%
10、香森（仓储式）平价商城成熟后每平方米月租金能达到多少？
7%5%A、50元B、70元C、80元D、不清楚34%54%
11、是否看好香森（仓储式）平价商城的商业前景？
23%45%A、看好B、不看好C、不清楚32%
12、对柳北区的商业环境是否有信心？
12%A、有信心B、没信心C、不清楚28%60%
调查七：胜利夜市调查
调查对象：胜利夜市
地 址：胜利小区内 调查时间：2004年11月6号
胜利小区夜市位于胜利小区内，市场形成于90年代初，是柳州是最早的夜市。夜市拥有各种摊位362家，经营范围涉及日用百货、精品饰物、皮革箱包、音像制品、夜宵小吃，各类成衣等6大项。
胜利夜市行业调查统计表： 行业类别 成衣 精品 鞋类 日用百货 箱包 床上用品 音像制品 夜宵小吃
数量（间） 228 27 20 8 9 7 3 60 摊位一般为宽2米，月租金为150元/月·摊 备注 市场分析：
胜利夜市是柳州市最早的夜市，经营10多年依然十分繁荣的主要原因有：1、拥有巨大的消费群体。胜利小区及周边居名民达5万多人。2、市场定位准确。消费者是周边的国有企业职工和老师，整体消费能力不是很高，夜市迎合了目标消费群体低档次消费需求。3、摊位租金低廉。租金为：150元/月·摊（下午5：00至次日凌晨），价格比较容易让人接受。
胜利夜市属低档次的市场，无法与香森（仓储式）平价商城作比较，但它的长久繁荣说明，胜利路的商业基础相当雄厚，拥有巨大的消费市场。
调查八：柳州市部分新开市场优惠政策对照表
商场名称 入租优惠政策 每个季度免1个月（其中商城第三 层免租一年） 新时代商业港 免租一年 飞鹅市场1号楼 飞鹅市场2号楼 飞鹅市场3号楼 广雅综合市场 顺达通批发市场 温州商贸城 天富华庭 江南明珠
总体分析：
通过对目标经营户投资意向的调查，大致得出如下结论：
（1）经营户普偏饭因所在市场租金过高，对经营场所也不大满意，租赁存在不稳定因素；
（2）有部分的经营户有购铺意向；
（3）对新市场的要求是有生意做，有钱赚，租金不是最主要的因素； （4）客户普遍反映飞鹅市场一带租金太贵；
（5）大多客户认为，香森（仓储式）平价商城设立服装、鞋帽、精品饰物、皮具箱包有相当的可行性；
免租一年 免租一年 免租三个月 免租半年 租一年免三个月 免租一年或包租一年 购铺返还三年租金；租一年免三个月租金，且打9折；零星租打9折。 行政优惠政策 免半年工商税务费，物业管理费免半年，以后2.5～3.5元/㎡·月 － － － 目前免工商税务、物业管理等费用 － － － － （6）香森（仓储式）平价商城的租金优势有相当的市场竞争力，能对其他市场造成一定的分流；
（7）客户认为，香森（仓储式）平价商城前一两年租金不宜过高，以20-30元/平方为宜；
（8）普遍认为香森（仓储式）平价商城的租金水平能升到60-70元/平方； （9）大部分客户看好香森（仓储式）平价商城，表示对它的商业前景有信心。
由此可以推断，在香森（仓储式）平价商城以超市（仓储式）为主力店带动人气，附以设立服装、鞋帽、精品饰物、皮具箱包主题批零市场是可行的。同样，定位以超市（仓储式）为主力店带动人气，设立日用百货批零市场也可行，因为它所反映的是片区商业，是当地商业市场发展的需要。
深圳鼎铭投资策划有限公司柳州分公司 “香森丽园”项目组
2004年10月25日
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