房屋类别

什么是经济适用住房？

经济适用住房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。在我国，经济适用住房是指由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品房。目前其基本类型主要包括平价房、解困房、安居房等。

经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府对开放商免收土地出让金，其他应征收的各项收费也给予一定的减免，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。

我国目前经济适用住房主要有三种类型：（1）由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用房；（2）将房地产开发企业拟作为商品开发的部分普通住宅项目调整为经济适用房；（3）单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用房。

经济适用住房属于政策性住房，与商品房不同，经济适用住房的产权人拥有有限收益权，购买满五年时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，且在此之前不能出租、出借以及从事居住以外的任何活动，只能自住。购买不满五年的，政策规定不允许按照市场价格出售，确需出售的，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给通过摇号确定符合条件并已办理购房资格审核手续的家庭或者由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

经济适用住房与限价商品住房、廉租住房的区别？

限价商品住房（又称“两限房”即限房价、限地价）的概念是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。限价商品住房与经济适用房的相似之处在于，限价商品住房的产权人拥有有限收益权，取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款；取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。与经济适用住房不同之处在于，限价商品住房的产权人的权利包括房屋所有权和房屋所占土地的土地使用权，而经济适用住房的产权人的权利不包括所占土地的土地使用权。

廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。它是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。与经济适用住房不同的是，廉租住房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租住房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租住房人拥有的只是租赁权，对所住房屋没有所有权。

房改房是否属于经济适用住房的范畴？

房改房又称已购公房，是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。它是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式。它不属于经济适用住房的范畴。

房改房的产权证基本可以分为两种，即按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证，现分别说明： 1、产权人上市出售按成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。无需经原产权单位的同意，即对该公有住房享有占有权、使用权、收益权和处置权。

2、产权人上市出售按标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价６％计算的价款后，收入全部归产权人个人所有；也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的６％补交房价款后，将标准价变为成本价，就可以拥有全部产权。可见，按标准价购买公有住房的产权人的收益权受到较大的限制。

注意：《北京市已购公有住房上市出售实施办法》中，明确规定取消了有关部门关于已购公有住房上市出售成交单价在４０００元以上与原产权单位进行收益分配的规定，同时作为标准价产权证的原产权单位在同等价格条件下依然有优先购买权，但一定程度上给予产权人自由处置权。此外，无形中也就不存在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中“一般住用５年后方可依法进入市场”的限制性规定。

上市出售的已购公有住房（包括成本价和标准价购买的公有住房），买受人在办理房屋权属登记手续时都按照当年房改成本价的１％补交土地出让金或土地收益。