沪高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）

问题的解答（⼆）

上海市⾼级⼈民法院关于处理房屋租赁纠纷若⼲法律适⽤问题的解答(⼆)(沪⾼法民⼀[2005]15号)四、优先购买权

16、未经登记的租赁合同，承租⽅是否有优先购买权?

租赁合同中的承租⽅依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否⽽影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租⼈的优先购买权不得对抗第三⼈。这⾥所说的不能对抗第三⼈，是指⼀旦房屋所有权已经变更，除⾮能够证明第三⼈是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租⼈不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。当然，优先购买权是租赁合同中承租⼈的⼀项法定权利，由于出租⼈向第三⼈出卖房屋的⾏为导致承租⼈不能实现优先购买权的，应当视为出租⼈违约，承租⼈可以要求出租⼈承担违约责任。

17、出租⼈就租赁房屋已经与第三⼈订⽴买卖合同，承租⼈要求⾏使优先购买权的，其优先购买权如何⾏使?优先购买权的⾏使是以取得租赁物的所有权为⽬的的，因此，在其他⼈尚未取得租赁物所有权之前，承租⼈⾏使优先购买权的，都可以得到⽀持。也就是说，如果出租⼈仅仅与第三⼈订⽴了合同，⽽尚未办理过户、登记⼿续，且承租⼈也在知道或者应当知道该情形的3个⽉内提出优先购买要求的，⽆论第三⼈是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租⼈都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三⼈所有时，则要根据第三⼈是否为善意⽽决定承租⼈是否可以⾏使优先购买权。⽽租赁合同是否登记、第三⼈是否知晓租赁事实等则为判断第三⼈是否善意的重要考虑因素。

18、承租⼈的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?

主要有共有⼈优先购买、出租⼈基于特殊⾝份⽽出卖租赁物、租赁物以特定⽅式发⽣权属变化等等。如出租⼈将房屋赠与他⼈的，房屋被强制征收、征⽤的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执⾏等。这主要是考虑到，在赋予承租⼈优先购买权的同时，也要保障出租⼈的合法权益，⽽不是牺牲出租⼈的权利来满⾜承租⼈的要求。因此，优先购买权的⾏使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖⼈的实体利益，⽽且也不是绝对地剥夺其他⼈的购买机会。因此，共有⼈主张优先购买权的，共有⼈的优先购买权优于承租⼈的优先购买权，承租⼈的优先购买权不能对抗共有⼈的优先购买权;出租⼈基于与第三⼈的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，⽽离开该⼈⾝关系，出租⼈则不愿出售房屋的，⼀般情况下承租⼈不能享有优先购买权;承租⼈仅租赁部分房屋，⽽出租⼈出售整体房屋的，承租⼈也不是当然可以⾏使优先购买权。