答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，尤其是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，在购房时一定与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。
2、购房时应注意哪些物业管理事项?
答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。
购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容：买房人同时要承诺遵守业主临时公约。
3、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？
答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守业主临时公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明：不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。 4、业主临时公约具有什么作用?
答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如，业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区内全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。 5、业主临时公约包括哪些主要内容?
答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。 6、违反业主临时公约怎么处理?
答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任。比如个别业主不按照公约的规定使用共用部位共用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益的侵害，应该赔偿损失。
对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会、物业管理企业、可以督促其改正：协商调解不成的，可提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。 7、业主临时公约和业主公约有何区别?
答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。
8、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款?
答：包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。
9、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款?
答：由于物业管理服务具有公共性特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务。 服务内容和服务水平。 对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。
因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用、服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性快定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。
10、房屋买卖合同中约定的物业服务费用、服务内容和质量等在什么阶段实行?
答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。 11、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容?
答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含的主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。
12、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用? 答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。
13、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签定物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费?
答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。 二、物业管理基本概念 14、什么是物业管理?
答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配
套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理：二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签定物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的内容是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 l5、为什么要实施物业管理?
答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：
(1)房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步深化，房屋商品化，房屋产权多元化。个人拥有房屋产权的比例越来越高，原米的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
(2)人们生活水半的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。 (3)物业项目建设规模人，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业产由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性的物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。
16、什么是业主?业主在物业管理活动中主要有什么权利义务?
答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房(含经济适用房)，尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时要履行相应的义务。
业主在物业管理活动中享有的权利主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议：行使投票权：选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。 三、业主大会及业主委员会 l7、什么是业主大会?
答：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体
业主在物业管理活动中的内合法权益。 l8、如何划分物业管理区域?
答：物业所在地区、县、物业办(局)会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素：作住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素：住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。 19、什么时候成立业主大会?
答：新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过50％或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域：公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。
20、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会? 答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会： (1)成立筹备组，负责业主大会筹备工作。
住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位(或公有住房出售单位)、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式充分听听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。 筹备组的主要职责如下：
①拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）：
②拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%； ③确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数：
④提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；
⑤确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日以上：
（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）； （二）业主委员会候选人简历、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
(2)首次业主大会会议，会议内容，（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。 21、什么情况下可以不成立业主大会？
答：物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。
决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会，业主委员会职责。 22、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权?
答：非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持投票权数最高不超过全部投票权数的30％单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
23、业主大会会议以什么形式召开?
答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。 但应当由物业管理区域内持有l／2以上投票权的业主参加。 业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。 24、业主大会是否要定期开会，由谁组织召开? 答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。
经20％以上业主提议或者发生重大情况的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。 25、业主大会具有哪些主要职责? 答：业主大会主要职责如下： （一）选举、更换业主委员会成员；
（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业服务合同，授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业，签署物业服务合同；
（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；
（五）决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、维修、更新、增设及所需费用的分摊；
（六）决定物业专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施； （七）决定物业管理的其他重大事项。 26业主大会如何决议才有效？
答：一般事项，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
27、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系?
答：业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任
期由业主大会议事规则确定。 28、业主委员会职责是什么?
答：(一)组织和监督专项维修资金的筹集和使用; (二)监督管理业主共有收益;
(三)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (四)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; (五)业主大会赋予的其他职责。 29、什么人可以当选业主委员会委员?
答；业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力； （二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务，已按规定交纳专项维修资金，不拖欠物业管理服务费； （四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力； （五）具有必要的工作时间和一定组织能力； （六）未在本物业管理区域的物业管理企业任职。 30、业主委员会是否需要备案?
答：业主委员会成立后可以依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报区、县物业管理主管部门备案。
31、业主委员会由谁主持，什么情况下召开业主委员会会议？
答：业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。 经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
32、什么情况下业主委员会委员资格终止? 答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止： （一）不再是本物业区域业主的； （二）因故不能履行委员义务的； （三）拒不履行业主义务的；
（四）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； （五）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；
（六）以书面或口头形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；
（七）在本物业管理区域内服务的物业管理企业任职或者与该物业管理企业 产生关联的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
33、业主大会、业主委员会是否可以作出与物业管理无关的决定?
答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
34、什么是业主公约?
答：业主公约由全体业主共同制定，经业主人会决议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。 35、什么是业主大会议事规则?
答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。
业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出决定。
36、业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系?
答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。
按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会的工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的治安等相关工作。
住宅小区的业主大会会议，应当告知相关的社区居委会：业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
四：如何选聘和解聘物业管理企业
37、新建住宅是否必须进行招投标选聘物业管理企业?
答；是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 38、业主大会决定续聘原物业管理企业的，是否应进行招标?
答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。
39、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同意?
答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 40、业主大会更换管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处?
答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会做出更换物业管理企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处(乡镇人民政府)社区居委会。
41、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议? 答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： (1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； (2)确定采取公开招标或邀请招标方式；
(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
(4)物业服务价格幅度或水平。
42、业主委员会招标前，是否需要备案?
答：业主委员会招标前，应当到项目所在地的区、县物业办(局)备案。备案时，应提交以下材料： (1)业主大会决议：
(2)招标公告或者投标邀请书； (3)招标文件：
(4)法律、法规规定的其他材料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
43、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权? 答：应从以下几个方面保障业主的知情权：
(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示：
(2)评标过程中，现场答辩可采用公歼的方式，业主可参加旁听；
(3)评标结束后，业主委员会可以将招投标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其签定的物业服务合同中的服务内容、范围，标准以及价格等主要内容在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示。
44、业主委员会通过招投标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业?
答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前3个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
45、业主委员会招标应当何时完成？
答：业主大会通过招投标方式选聘物业管理企业的工作应在原物业服务合同到期前1个月完成。 46、业主委员会通过招投标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的交接?
答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的（前期）物业服务,
合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织。原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量质保修文件和物业使用说明文件； (4)物业管理所必需的其他资料。
交接时，应当制作交接证明并并由双方企业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。
47、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同?
答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同合约定。
物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
五、物业服务和费用
48、物业服务一般包含那些内容?
答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和市关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：
一般包括综合管理、房屋及共用部位共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
49、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务?
答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序维护等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
50、物业管理企业在公共秩序维护服务方面应承担何种职责?是否应对业主人身和财产负责?
答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域秩序维护和公共财产的看管，包括： (1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安个处有明显标志和防范措施： (2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅：
(3)看管公共财产：包括楼道内的门、窗、消防器材及小区的表、井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等：
(4)夜问对服务范围内设点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
物来管理企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。 51、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司?
答：可以。一个物业业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务(比如保洁、绿化、电梯维护等)委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业。但不得将该区域内的全部物业管理业务一并委托给他人。
52、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主(临时)公约和物业管理规章制度的行为进行制止?
答：是。物业管理企业按照业主(临时)公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主(临时)公约和物业竹管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。
53、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交?
答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年(季度、月)交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。 54、出租房屋时，物业服务费由谁交纳？
答：出租房屋时，物业服务费的交费义务人为业主，如果业上与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 55、业主入住前，入住后物业费由谁承担?
答：业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。
前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的，以业主实际办理入住相应手续为准。
56、 物业管理企业收取停车费的，在停车管理中应承担何种责任?
答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行：保证停车有序，24小时设专人
看管：长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。 57、装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费?
答：装修时，业主应当按照装修管理服务协议交纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的。应承担以卜义务：有健全的装修管理服务制度：查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项：装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修争辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷：业士装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三大。
58、因开发遗留留问题可以拒交物业服务费用吗?
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。 59、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业服务费进行审计?
答：物业服务费实行包干制的。业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费进行审计。
物业服务费实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。
六、专项维修资金
60、建立专项维修资金的法律依据是什么?
答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
61、专项维修资金的用途是什么？
答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修及理新、改造工程。 62、谁应交纳商品住宅专项维修资金?
答：房屋出卖人、买受人以及自用商品房的开发建设单位应在办理房屋产权过户登记时向基金主管机关开设的市维修基金专户缴交维修基金。
63、不缴纳专项维修资金的怎么办?
答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。
64、业主买房时归集起来的维修资金由谁代为管理?
答：归集的维修基金必须缴存入市维修基金专户，实行二级账户管理。基金主管机关开设的市维修基金专户为一级账户，业主委员会开设的账户为二级账户。
65、 维修基金的急修，抢修怎么办理？
房屋共用部位共用设施设备发生急修、抢修情形的，物业管理企业可先行维修，再按前款规定补办审批手续。
66、维修资金的支取使用程序是什么?
答：维修基金的指出必须遵守下列规定：使用维修基金应现在增值部分列支，维修基金增值部分可在物业管理区内统筹使用；住宅共用部位或单幢住宅共用设施设备大修、更新和改造所需费用从该幢维修基金中列支；住宅区内的公用设施设备大修、更新和改造所需费用，按每幢房屋建筑面积占住宅区总建筑面积的比例从每幢房屋维修基金中列支；维修结算凭证，须经业主委员会审核认可或业主签章认可。
67、支用维修资金时按什么原则分摊费用?
答；住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人(业主)原则分摊使用维修资金。 68、维修基金有谁监管？
物业管理企业应将维修基金的归集与使用账目每6个月至少向全体业主定期公布一次，接受业主及有关部门的监督。物业管理企业发生变更的，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续，并报基金专管机关备案。业主转让房屋所有权时，维修基金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金代管单位应当报经基金主管机关审核同意，将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。
七、物业使用和维护
69、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途?确需改变用途的，如何办理?
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的。应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关于续。 70、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办? 答：因维修物业或者公共利益，业主或者其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的。应当征得业主委员会同意。或者按照事先制定的预案进行处理。
71、业主、物业管理企业能否擅自占用物业共用部位、共用设施设备?
答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业管理企业都不能擅自占用。 如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。
72、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?
答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 73、能否在房屋楼顶上架设广告牌?
答： 一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在楼顶上架设广告牌，应当在征得业主大会和物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
74、业主可否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚?
答：封闭阳台、安装防护栏或建阳光棚等行为看似业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主在封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应该遵守《业主（临时)公约》和小区内有关规章制度的规定。 75、邻居占用了公共楼道怎么办?
答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业_主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。 76、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护?
答；物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务等单位承担维修养护责任，也可由专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。
77、物业管理企业需要入户维修，业主是否应该配合?
答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响业主、使用人，还会影响到相邻业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐忠往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
78、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿?
答：由于不履行维修责任，致使房屋附属设施已经或可能危害毗连设施安全及公共安全的。业主大会、业主委员会可授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的。业主应当赔偿。
79、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担
答：如果足人为造成小区公用设施损坏的。由损坏者负责修复：造成损失的，应当赔偿损火。 如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按照所拥有的建筑面积比例分担。 80、为什么要规范房屋装饰装修行为?
答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位：单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人员自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 81、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗?
答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一切权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多个业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。
82、业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗?
答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。
83、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些?
答：按照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(1)未经原设计单化或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构： (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房：
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体： (4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(5)未经批准，不得搭建建筑物、构筑物：改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗：拆改供暖管道和设施：拆改燃气管道和设施。
(6)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
84、业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查?
答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止：情节严重的，及时向有关部门报告。 85、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾?
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。 八、物业服务收费管理若干政策解答
86、物业服务收费的价格管理形式是如何规定的？
答：《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号）规定：普通住宅小区物业服务定价形式属于政府指导价。新颁布实施的《安徽省物业管理条例》第五十七条规定：实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
87、物业服务收费实行政府指导价，具体包含那些项目？
答：根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、安徽省物价局、建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2005〕154号）文件规定：住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
88、物业服务收费政府指导价的内涵是什么？
答：政府指导价不是最终定价，具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行备案管理。 89、《办法》的主要内容是什么？
答：2011年7月市物价局出台了“关于印发《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的通知（合价房〔2011〕41号，以下简称《办法》）”。《办法》的主要内容是：物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。实行物业服务收费“一费制”，不再另行收取公摊费用；区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一指导价标准。
90、前期物业服务合同期限的表述是：“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，如何界定其何时执行《办法》？
答：《补充通知》规定：已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当严格执行办法。若前期物业服务
合同期限为“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，没有明确具体期限的，当具备成立业主委员会条件但因各种原因未能成立的，视为不及时执行《办法》，应予以查处。 91、物业费收缴起始时间是如何规定的？
答：《办法》明确了物业费收缴起始时间。已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。
92、如何理解物业综合服务费的“一费制”？
答：针对原先物业服务收费管理中公共能耗费收取不统一，操作不透明，收缴率不高，业主与物业企业矛盾较多的状况，《办法》把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公共能耗费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取，实行物业服务收费“一费制”。一方面，简化了收费方式，增加收费透明度；另外一方面，也有助于提高收缴率，以及强化物业管理公司内部管理，减少公共设施设备运行等方面费用。
93、公共能耗费包括哪些内容？
答：根据《办法》第二十六条规定：“住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取”。 94、《办法》对住宅小区停车收费标准是如何确定的？
答：为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面，《办法》区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下、已售、未售车位的收费指导价标准。另一方面，为满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。具体标准是：
（1）未规划建设地下车库以及规划建设地下车库的配比率在30%以下（包括30%）的老、旧住宅小区，地面停车收费小车30元/月/辆，中型车50元/月/辆。
（2）规划建设地下车库的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下车库只能满足小区住户基本需求的住宅小区，小型车地面停车收费80元/月/辆，中型车100元/月/辆。
（3）规划建设地下车库的配比率达到75%以上，能满足小区住户需求的住宅小区，小型车地面停车收费为160元/月/辆，中型车180元/月/辆。
（4）室内车库（地下、地上）停车180元/月/辆，引导提高室内（地下、地上）车库的利用率。 上述标准为最高指导价标准。
95、物业公司代收的居民生活用水如何计算？
答：《办法》第二十八条规定：物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。 所以，用水全额以实际发生用水量按当前水价计费。 96、住宅小区是否可以收取来访及送货车辆的临时停车费？ 答：不可以。
97、物业服务企业是否可以收取门禁卡工本费？
答：原则上不可以收取门禁卡工本费。物业服务成本中应包括共用部位维护维修费用；但若因遗失、损坏需要补办的，可以据实收取工本费。 98、电动车充电费如何确定？
答：《办法》规定：电动车停车最高收费标准为7元/月.辆，代充电服务收费由物业服务企业与业主协商。
99、住宅跃层或阁楼要不要缴纳物业服务费？
答：根据省物价局、省建设厅《关于物业综合服务费有关问题的函》（皖价服〔2006〕303号）规定：“小区住宅跃层或阁楼可收取物业综合服务费，具体收取办法以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算，未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业管理综合服务费。”另据《办法》第十七条“物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算”。 100、商住楼如何实施物业服务收费？
答：物业服务收费以房屋产权证登记的性质计收，属住宅性质的物业执行政府指导价标准，属商业办公性质的物业实行市场调节价。
101、公寓房如何实施物业服务收费？
答：公寓房物业服务收费以住房登记的性质或土地使用年限（住宅土地使用年限为70年，商业办公土地使用年限为40年）来界定实施何种收费方式，属住宅性质的物业服务收费执行政府指导价标准，属商业办公性质的物业服务收费实行市场调节价。
102、如果是一次性缴纳全年的物业费，是否有优惠方面的规定？
答：根据《办法》第十九条“业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限”。物业服务企业可以就业主预交一年物业费给予优惠，业主自愿缴纳。 103、业主不缴纳物业服务费怎么办？
答：国务院《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《安徽省物业管理条例》第八条：业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
《规定》第三十六条：业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
《办法》第三十二条规定：业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。 104、物业服务收费未明码标价如何处理？
答：《办法》第二十二条：物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。
若物业服务企业未能按规定明码标价，依据国务院《价格违法行为行政处罚规定》、《合肥市物业管理若干规定》等法律法规责令改正，没收违法所得，可以并处1000元以上5000元以下罚款。 105、物业服务企业未按合同约定提供物业服务怎么办？
答：未按约定或者规定提供服务的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉，上述部门、单位应当及时依法予以处理。
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