物业服务企业与业主委员会的关系

物业服务企业与业主委员会的关系

物业服务企业和业主委员会共同拥有一定范围的物业，业主委员会管理是其所代表的业主们的物业，而物业服务企业是受委托管理业主们的物业，由此它们之间形成一定的关系。业主委员会是维护业主权利的主要机构。在物业管理市场上，物业服务公司是供应方，业主委员会是物业管理市场的需求方，搞好物业管理，要求双方相互制约，相互配合，实行业主委员会的自治管理与物业服务公司的专业管理相结合。目前，物业服务企业与业主委员会之间存在着矛盾和分歧，正确处理好物业服务企业与业主委员会之间的关系，营造良好的“安居乐业”的环境和实现物业的保值增值。只用妥善处理好物业服务企业与业主委员会之间的关系，物业管理工作才能有效开展，业主和物业服务企业的利益也就能得到保障。

关键词：物业服务企业；业主委员会；关系

物业服务企业与业主委员会的关系

物业管理是一种新型的服务性行业，它的职能用两句话概括起来，就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。物业服务企业与业主委员会的关系，是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。物业服务企业，一是对业主提供有偿的各项生活服务，二是对业主的物业(房屋、附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路等等)进行有偿的专业化管理，而这种管理的实质也是服务——物业管理服务。物业服务企业不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的部门，它的管理职能是通过执行委托管理合同来体现的。因此，小区管理的重大事宜，如规章制度、服务项目等，应该是由业主大会或其常设机构——业主委员会作出决策，然后以签订合同的方式，委托物业服务企业去执行、实施。

一、物业服务企业与业主委员会的关系的概述

（一）经济关系

在市场经济条件下物业服务企业与业主委员会之间是一种经济合同关系。物业服务企业按照物业服务合同的约定为业主提供有偿服务，业主也要按合同约定缴纳物业管理费用并协助物业服务企业开展工作。这种委托与被委托的关系是通过委托合同实现的，同时，双方都是独立运作的组织都无权干预对方的内部活动。

（二）法律关系

物业服务企业是受业主委托，以有偿服务的方式实施统一的、专业化的物业服务的营业性经济组织。根据物业管理规范性文件的规定，物业服务企业必是公司型企业，我国《公司法》明确赋予公司法人地位。物业服务企业与业委会之间的关系是法律地位平等的民事主体之间的依法订立和履行物业委托管理服务合同的关系，双方没有行政隶属关系，都无权向对方下命令和强迫对方作出违背自己真实意愿的行为。物业服务公司虽然应当按照合同约定忠实尽力地为业主提供优质管理服务，但决不是业主的“奴仆”，也非传统一般民事委托代管关系的“管家”。因此，业委会与物业服务企业之间不是“主仆”关系，法律人格平等、民事地位平等、权利义务对等、服务易价对等的关系，应当相互尊重，平等相待、相互协作、团结一致。

（三）工作关系

在物业管理工作中，由于业委会代表业主，所以在物业管理区域内的管理活动中，不可避免的经常同物业服务企业进行联系，由此产生了双方之间一定的关系。双方应根据委

托合同中的规定和要求的权利和义务进行合作。

二、物业服务企业与业主委员会之间存在的问题

（一）业委会运作中存在的问题

1、业委会不规范活动缺乏制约手段

一是业主委员会决策机制不健全，业主委员会擅自决定应当由业主大会决定的事项。二是监督机制不完善，对业主反映的业主委员会或其成员不规范活动问题，缺乏制约的依据和手段，群众对此有意见。

2、业委会发挥作用不当

业委会既包括业委会集体，也指一些业委会成员。因为业委会成员的行为往往直接代表和影响业委会集体的行动与决策。归纳起来，业委会发挥作用不当通常有以下具体表现：选聘权运用不规范。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，业委会具有法定的选聘权。在实际操作中，业委会只有在与原物业服务公司解除合同后，才可以行使选聘权重新选聘物管公司。但一些业委会没有认识到这一点，想当然行事，不按有关规定程序行使权利，而是擅自乱用选聘权。

3、业主委员会成立难的问题

业主委员会由业主大会选举产生，并由它选聘物业服务企业，经业主大会同意后签署物业管理委托合同。总体上这是正确的，但具体操作实施有较大难度：一是业主大会很难

有过半数的业主到场；二是大型住宅小区业主上千甚至数千，就算有50％的业主到会，也没有够大的场地。因此，许多物业交付使用实施物业管理后，业主委员会迟迟成立不了，没有一个机构代表业主的利益，去监督物业服务公司的行为。物业服务公司继续与开发商签订管理合同。如果物业服务公司素质不高，管理不规范，就会容易损害业主权益，造成投诉。

4、业委会成员损害业主利益和干扰物业服务公司正常管理

一些业委会成员甚至找物业服务公司要好处，或带头拒交管理费、水电费，随意炒物业服务公司。有些业委会内部分为两派，或两栋楼各成立一个业委会，或住宅、商场各成立一个业委会等等。

（二）物业服务公司存在的问题

1、物业服务公司服务态度差

一是物业服务理念错位，以管理者自居，服务态度差。二是低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费。三是部分从业人员素质低。四是不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。

2、物业服务公司越权管理居民水电气热费

供水、供电、供气、供热等专业服务单位，没有完全实现收费到最终用户，导致物业服务与公用服务之间的界限不清晰、管理责任不明。部分物业服务企业往往把售水、售电等事项错误地当作“权力”，以此限制和强迫业主交纳物业服务费用，个别企业甚至采取

断水、断电等做法强迫业主交纳物业服务费用。

（三）矛盾和纠纷

1、业主委员会与物业服务公司存在矛盾

极个别的业主对物业管理相关法规不是很熟悉，或者对物业管理和服务存在超值享受心理，致使与物业服务公司之间产生矛盾。对这类矛盾，媒体、社会常常将业主作为“弱势群体”而向物业服务公司发难。还有个别业主在没有能够分清矛盾的根本原因和适用法律范围时，就把物业服务公司作为被告向司法机关提起诉讼。作为物业服务公司来说，有时很无奈。

实际管理与服务过程中，物业服务公司遇到最多的是各种理由的欠费。物业服务企业既没有任何权利采取任何强制性措施如停电停水，又要维护企业的利益，处于两难境地。物业管理是与人们生活密切相关的一个行业，即便是一个家庭的成员，也难免有磕磕碰碰，物业服务企业与一些业主发生一些不愉快是再所难免的。

2、物业管理中发生的纠纷

物业使用中的纠纷主要表现在：业主或使用人是否按照法律法规，合理、安全使用物业；业主或使用人是否遵守法律法规规定物业使用中的禁止行为；业主或使用人是否承担了违反了业主公约应当承担的责任等问题。物业使用过程中所引起的纠纷的主流，是业主或使用人没有履行应尽的义务。如：在建筑物和住宅小区的共用部位违章堆物、搭建、占用；践踏物业区域内的公共绿地，破坏绿化；损坏房屋的承重结构、任意改变房屋分割功能等等。

物业服务企业和业主委员会是物业管理市场的供需主体。在业主自治自律和物业服务企业专业化管理相结合的体制下，两大主体各自规范运作以及两大主体结合的过程中，可能引起纠纷。如：不符合物业服务企业资质的法律规定，擅自成立物业服务企业；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动；不按时召开业主大会或拒绝召开业主临时大会；业主委员会成立、变更和撤消时不登记或不及时登记；业主大会没有按规定程序成立、业委会没能更好履行其职责等等。

三、 物业服务企业与业主委员会之间存在问题的解决对策

（一） 积极沟通物业服务企业和业委会的关系

1、要形成业委会的自治管理和物业服务企业的专业管理相结合的原则

这一原则规范了业委会与物业服务企业之间的关系，划清业委会与物业服务企业之间的地位、职责、权利、义务，其具体要求包括：1.业主自治管理，是指业主在物业管理中处于主导地位，但这并不意味着业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业服务企业实施各项具体管理实务，体现业主自治的权利；2.专业化管理，专业化管理体现在专业机构、专业管理人员、专业设备、科学规范的管理制度等几个方面。

2、充分发挥业委会的作用

（1）当业主或使用人对物业管理工作有意见时，物业服务企业应及时改进工作，如有困难应向业委会通报，以求的其理解，如果业委会出面向业主或使用人进行解释、引导、宣传，进行有效沟通，更容易使大家理解，这样就会有利于化解矛盾，有利于物业服务企业开展工作。

（2）在日常工作中，物业服务企业应定期或不定期向业委会汇报工作，以确保物业服务合同，提高服务水平为中心内容，将企业对物业服务企业加强服务的重要措施，企业内部改进工作的重要举措及时向业委会通报，让业委会全程了解企业对业主或使用人良好的积极的态度，全程了解企业搞好各项工作的愿望和成果，这样有利于建立业委会物业服务企业的认识，便于协助物业服务企业开展工作，便于修订物业管理的各项制度，便于物业服务企业的续聘。

(二)物业服务企业可采取的措施

1、物业服务公司应该欢迎并支持业主委员会的成立和工作

其一是物业服务公司的宗旨是为业主提供服务；业委会的目的是保护业主接受服务时权益不受损害。二者的出发点是一致的，是构成服务全过程的二个方面；本质上并不矛盾而且相辅相成。因此，为使服务尽善尽美，物业服务公司没有理由不对业委会表示欢迎。其二是建立业委会有利于明确业主与物业服务公司间的责任、权利和义务。一个法定组织可以更好更真实地集中反映众多业主的各式各样的需求意志，故由业委会代表广大业主与物业服务公司签署管理合约。

2、全程引导业委会规范运作

物业服务企业要从其组织诞生之日起，就必须全程关注、全程辅导，配合房产管理部门将一批热心本物业管理区域的公益事业，责任心强、道德品质高、模范遵守物业管理规章制度的业主选进业委会并加强日常沟通交流，达到教育并督促全体业主遵守物业管理法律政策，服从物业服务企业的正当管理。按时交纳物业服务费用，督促对危害公共安全或影响外观现象及时维修整制的目的。

（三）业主委员会可采取的措施

1、协助物业服务企业对物业管理区域内的物业进行管理。协助物业服务企业对物业管理区域内的道路，场地，车辆行驶停放以及广告设置等方面进行管理，对违章不听劝阻的行为要及时通报物业服务企业。

2、协调业主之间、业主与物业使用人之间的关系。

3、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明小区。

（四）政府主管部门可采取的措施

政府主管部门加强对物业服务公司和业委会的指导和培训。政府有关主管部门不仅仅要参与业委会成立的筹备与审批工作，而且要实实在在发挥出关键作用。要在业委会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业委会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用，真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业委会队伍。协会要加强对业委会成员，尤其是主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。此外，还应指导他们正确选择物业服务公司及发挥其应有的作用。

四、总结

业主委员会是业主自治组织——业主大会的执行机构，类似于国务院，应代表广大业主的共同利益，执行业主大会的决议。

物业服务公司是按照合同约定，为全体业主提供物业管理服务的具有法人资格的公司。

所以，从这两种主体的性质已决定了他们之间的关系物业服务公司与业主大会是服务与被服务之间的关系，业主委员会是代业主大会在合同约定内容内，监督并支持物业服务公司的工作，并不直接干预物业、公司日常业务。物业服务公司在合同约定内容里，自主经营管理，服从业主委员会的监督，履行自己的合同义务。

物业管理是创建文明小区的重要组成部分，是构建和谐小区的重要基础，也是构建平安小区的重要方面。物业服务公司、业委会两者的目标是一致的，都是为创建文明小区做努力，它们的内容也是一致，两者相互协调就能为创建文明小区做出贡献。物业服务公司要搞好管理和服务，要全心全意为业主服务。业委会要支持配合物业服务公司搞好管理和服务，形成合力，也要提高自身素质。我也希望政府能协调好物业服务公司和业委会的关系，能主动关心支持物业管理工作，共同为构建和谐小区、文明小区、平安小区做出我们更大的贡献。