一、周边区域概况 1、龙岗区综述
龙岗区位于深圳市东北部，属二线关外, 整个区分为十个镇分别是：平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳，总占地面积844.07平方公里，总人口96万人，其中户箱人口仅有19万，另有77万的外来暂住人口。人口密度远比罗湖、福田小，其中布吉镇由于紧靠罗湖。经济发展及人口数都较好，另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。
龙岗区的基建设施完成较好，道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近，区内主要以工业为主，配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一，经济类型较为简单的区域，区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。
2、龙岗镇、中心城综述
龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政中心，全镇125万平方公里，是整个龙岗区面积最大的镇，总人口约为21万人，其中户籍人口约5万人，外来暂住人口约16万人。下辖龙岗，龙东、龙西、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等11个行政村，其中鹏达花园三期项目属于吓岗村范围，属于龙岗老城区与中心城之间的地带，紧靠镇政府。龙岗镇在近几年中心城的快速发展带动下，城市综合功能日趋完善但整体状况仍然略差于布吉。
龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。道路网便捷、畅通。配套设置在龙岗区也属较好的状况，整体工业规划虽然较好，但全面实施仍需一段
时间，目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时间较长，限制的收费站较多，也在一定程度上制约了经济的发展。
房地产市场方面，目前中心区附近在售项目众多，市场竞争异常激烈，使得客户在挑选时有很多选择余地，平均售价低于布吉片区。 3、平湖镇综述
位于深圳市北部，毗邻东莞市，位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点，全镇面积40.77平方公里，总人口约20万人，其中户籍人口仅1.5万，其余为暂住人口，由于独特的地理位置，使得平湖有了得天独厚的优势，形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。平湖镇下辖9个行政村和一个街道居民委员会，由于经济水平较高，平湖镇居民的生活水平也普遍较高，有着较强的消费购买能力。特别值得一提的是，许多居民都选择自行安装卫星天线，接收电视信号镇有线电视虽有一定的覆盖面，但整体比例不如龙岗镇及坪地等镇。
房地产开发方面，平湖镇属于整体开发水平较落后的村镇,基本上没有可以和布吉及龙岗竞争的楼盘，因此居民至其它区、镇购买商品房较为普遍。 4、横岗镇
横岗镇位于龙岗镇和布吉镇之间，总面积81平方公里总人口约16万人，其中户籍人口1.8万人，由于地处深惠公路要通，因此也属于经济水平发展较好的镇，下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄阁坑等九个行政村和二个居委会，值得一提的是，横岗镇的排外意识较浓，哪怕是龙岗、布吉也不例外，这也在一定程度上制约了横岗镇的经济发展。
主要产业仍以工业为主，“三来一补”企业较多，工业区发展水平介于龙岗之上，平湖之下。
房地产开发方面，横岗镇鲜有较有水平的开发项目，平均售价也在2000元/㎡以下，但随着振业巨资投得60多万平米的六约地块，相信会对区内的房地产开发有所影响。 5、坪地、坪山、坑梓镇
这三个镇均属于和龙岗镇距离较近的镇，有以下几个共同特点： ① 人口不多
虽然三镇面积大小不同（坪地53平方公里、坪山127平方公里、坑梓40平方公里）但人口普遍不多，坑梓仅4万余人，最大的坪山也仅7万余人，且户籍人口较少。 ② 经济发展水平一般
三镇约距离深惠公路不远，但普遍经济发展状况一般，居民消费能力不高。 ③ 有线电视覆盖较好
三个镇的有线电视网络，均有较大的覆盖面，利于使用电视媒体进行宣传推广。 ④ 房地产发展水平低下
纵观三镇除坪山“东方威尼斯”（将于明年6月间公开发售）外，尚无一个稍有规模且上档次的房地产项目。 6、东莞市凤岗镇、塘厦镇
虽然东莞市凤岗镇，塘厦镇行政上均属于东莞市，但地理位置距龙岗中心城较近，特别是凤岗镇，仅十分钟车程。因此有必要对该两镇作一定的了解。
该两镇的共同特点如下： ① 面积不大、人口众多
由于工业经济发达，该两镇虽然面积不大，但人口众多，数量较少的凤岗镇也有35万人口，差不多相当于两个横岗镇的水平。 ② 经济较发达
由于大量的港商、台商投资，两镇的工业生产水平远比深圳龙岗为高，有大量的大型工厂、工业区、涉及高科技、电子、五金等。科技含量较高，较好的工业发展状况也使得普遍的经济发展水平较高，居民消费能力较强。 ③ 居民深圳购房较普遍
虽然东莞市本身也有相当多的房地产项目在开发，但由于深圳特区的独特情况（如购房入户政策等）深圳特别是龙岗的地产项目对于该两镇居民还是有相当吸引力。 二、龙岗中心城的规划与前景
深圳特区内呈东西向长条型地块，由于经济持续发展，深圳特区的地缘已无法满足日益膨胀的人口。城市核心向外沿扩张已成为深圳——国际化大都市建设的必然选择，由市政府统一规划的七个卫星城镇也就担负起了这一重任，其中龙岗区首当其冲，得天独厚。
龙岗中心城作为规划建设的卫星城之一，已成为了深圳东部大门，由区中心城龙岗镇和坪地镇组成，是龙岗区的政治、经济、文化中心将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三产业为主体，高新技术产业为导向的综合性现代化新城区。中心城规划面积为32平方公里，规划人口33万人，配套设施规划起点高、分布均匀、思路清晰。
龙岗中心城除原有的交通大动脉——深惠公路贯穿其中外，第二通
道：水官高速公路——龙翔大道已投入使用，使得中心城与特区的距离缩短，另外，规划中的深圳地铁二、三期工程及轻铁项目，其3号线将从罗湖到布吉并延伸到龙岗中心城。布吉的发展瓶颈证明了交通建设的重要性，上述工程的实施不仅能满足到日后龙岗中心城的经济发展，更重要的是，由于龙岗中心城地缘上靠近东莞，而深惠公路又连通惠州及潮汕地区等经济较发达从而使龙岗中心城的影响力辐射面更广。 三、龙岗中心城房地产概况
1、住宅部分
经由国务院批准的《深圳市城市总体发展规划（1996—2010）》，龙岗作为卫星城地位的确立，极大地促进了龙岗房地产的进一步发展。2000年，龙岗房地产出现了购销两旺的局面，全年共销售商品房15375套，123万平方米，其中中心城约占19.2%左右，为236160平方米。
正是由于2000年房地产的进一步发展以及政府为加紧区域内经济发展而进行的低价卖地政策，使得龙岗中心城的房地产市场在2001年时进入了战国时代。最具代表意义的事件是深圳超级大盘，总建面过百万的“新亚洲花园”的入市，宣告了龙岗中心城成为深圳郊区大盘化的又一个主战场。在2001年10月位于老城区的总建面为17.3万㎡的“九洲家园”加入战团，入住大社区成为时尚。
进入2002年，“雅豪祥苑”入市，龙城房地产竞争进一步加剧。包括“新亚洲”、“九洲”在内的项目均有降价迹像。
据统计，在未来一年里，在龙城范围内，商品房供应量在400万平方米左右，为突围而出，发展商不仅必须合理控制利润，而且对项目建筑规划、园林设计、户型定位、营销手段以及售后服务均提出了更高的要求。 2、商业部分
中心城区域内的商服市场以新城区和老城区来划分，老城区主要指老
街，现正发售的物业代表为人人乐购物广场，人人乐购物广场属典型的先租后卖的商铺销售模式。现由德思勤与交易中心联合销售，均价在7000元左右，尚剩1个亿的尾盘。新城区商服市场的主要代表为世贸广场（一层28000元/㎡、二层18000元/㎡、三层9000元/㎡）销售已近尾声。
在新城区与老城区之间，商服市场的主要表现形式分为三种： ① 纯商业项目，引进大商家后销售剩余部分，如世贸广场（引进万佳）、九洲商业部分（引进新一佳）、雅豪祥苑二期商业中心（引进沃尔玛或岁宝百货）等；
② 专业市场，如阳光广场（家居建材）、集银市场（皮革）、龙兴商业项目（建面7万㎡，家装）等；
③ 街铺，在许多住宅项目中均规划了街铺，如雅豪祥苑、和兴花园三期、鹏达花园、九洲家园、欧景、紫薇花园、佳馨园、顺景花园、雅庭名苑等等，为数众多，虽然在这些项目中商业面积所占比例受到控制，但街铺的总供应量惊人，不但彼此分流了客户，而且由于所采用业态多为本社区服务性质，所以租金水平普遍不高，且大部分经营惨淡。
另外，在未来两年内，区域内将有超过70万㎡的商业项目展开动作，如龙鑫商业广场（20万㎡）、志联佳商业项目（4万㎡）、雅豪二期（7万㎡）、新亚州商业项目（5.8万㎡）、九洲附近商业项目（6万㎡）太阳广场（5万㎡）、新龙岗商业中心（4万㎡）以及若干建材、家私市场等庞大的商业供应无疑加大了商业泡沫的成分，但对住宅的销售有较大的好处。 四、区域功能特征及分布
东组团：行政办公区域。建设路——德政路——龙翔大道板块，06号
地块；
南组团：主要发展第三产业以居住、商业为主。龙城南路——龙翔大
道——如意路——深惠路沿线两侧，03、04、33、34、36、35、61、62、59、60、57、58、55、54号地块组成；
西北组团：现代工业区。清林中路——吉祥中路——龙平两路，11、
12、14、15、16、53、23、22、21、20、26号地块组成；
中央组团：城市花园。清林中路——黄阁中路——如意路——龙翔大
道，29、30、31号地块组成。
目前以东组团建设最为规模，地块建设以03、04、33、29、07、08、10、11、12、14、16为光锋已形成良好的生活氛围，住宅的开发建设均集中于此。也即龙平西路以南，吉祥中路两侧为龙翔大道车段为主分布路线。 五、区域总体特征及关注点 1、物业供给形态
根据我们对龙岗中心城的实地调查，发现龙岗中心物业供给以多层为主，以小高层为辅，兼有少量的高层。我们认为在未来二年内，现有的物业供给形态将继续维持，主要是基于以下考虑：
① 中心城片区可利用的土地资源较多。
② 区域内激烈的竞争导致房价无法走高，而多层为主，小高层为辅的供给形态可使发展商降低成
本。
③ 消费习惯：中心城片区的消费群体看重如实用率、管理费等细节，消费习惯上更接受多层住宅。 2、总体价格水平
由于各竞争楼盘位置集中，且目标客户相同，所以各盘价格差异不大，区域内市场总体均价在2580元/㎡——2730元/㎡。 ① 高层住宅
代表：碧湖豪园（碧湖花园三期）
均价在4500元/㎡—4600元/㎡，是片区内售价水平最高的项目之一，但曲高和寡，且受到新亚洲花园的较大冲击，销售势头已明显减弱。 ② 小高层住宅
代表：新亚洲花园（整体均价3400元/㎡）、欧景城（整体均价3200元/㎡）等。
从目前情况看，由于新亚洲代表了区域内小高层项目开发的最高水平，所以新亚洲项目的均价最高，一区均价3200元/㎡，二区均价3500元/㎡。另外，紫薇苑、吉祥来花园的开发水平也不容低估。 ③ 多层住宅
代表：九洲家园（以多层为主，部分小高层均价2680元/㎡）、雅豪祥苑（均价2380元/㎡）等。九洲家园的住宅由于受到雅豪祥苑的冲击，再加上本身户型定位出现失误，现时不仅售价开始下调（2380元/㎡）,而且销售率刚刚超过五成。
总体上看，由于竞争加剧，在近期内区域价格走向有下跌的趋势，发展商开发水平不高、营销观念不强，再加上区域内超过400万平米的供应量，出于供大于求的严重态式，似乎价格战是唯一取胜之道，但从实际销售情况看，区域内置业者并未领情。这说明，中心城片区房地产市场的竞争层面已不仅仅局限于价格了，发展商利润减少是必然的，但对项目开发理念、开发水平、建筑质量、营销手段要求却是越来越高。 3、物业户型供应结构
龙岗中心城住宅物业户型结构供应从现在看以中等户型为主，从未
来发展趋势看小房、小三房的需求量将进一步加大，这种趋势与特区房地产发展趋势相吻合。
现在在售物业基本以二房、三房为主，而如果二房的面积越过80㎡、三房越为110㎡时，销售会出现阻碍，但要视个盘情况而言，如开发水平高，物业档次高的新亚洲、碧湖花园、紫薇花园等不仅面积较大的二房、三房能快速消化，区域内供应较少的四房也能如履平地，九洲家园二房（82㎡、100㎡）、三房（115㎡、117㎡）、四房（133㎡）则销售势头并不理想，是较为典型的案例。
由于目前竞争楼盘反复争夺的目标客户全部集中在区域内，所以大户型存在较大市场风险。 4、区域内目标客户特征
① 目前龙岗中心城房地产市场的客户来源局限于区域内。 ② 从年龄层次划分，28岁—45岁是主力消费群体。
③ 从职业层次划分：本地农民、公务员、工厂白领、中小私营企业主、个体商户等。
④ 从籍贯划分，以潮汕籍、客家籍客户为主。
⑤ 以价格承受力划分：二房在14万—22万之间，三房在18万—25万之间。
⑥ 在付款方式的选择上，根据市场调研资料显示二成首期36.8%、三成首期为47.2%、一次性付款为10.2%，剩余5.8%左右客户的选择了一成首期的付款方式。
⑦ 目标客户对楼花销售的项目敏感度不高，喜欢追捧现楼发售的项目。
⑧ 目标客户认购楼盘的关注点为（以重要程度依次递减）：价格、位置、教育、户型、配套、交通、景观等。
⑨ 区域内目标客户对日常消费的开支有增加的趋势：世贸广场的万佳一天的营业额超过70万，而位于老城区食街的新全盛海鲜酒楼一个月的营业额更是过百万。 5、关注点
① 从市场调研数据分析，横岗镇是中心城房地产项目的一个重要客户来源，在龙岗区内是仅次于平湖的经济重镇。由于横岗吸引了众多发展商的关注：中信集团、振业集团、卓越集团、爱地集团已进驻横岗，再加上横岗本地的发展商，横岗楼市的激战已在所难免。爱地集团的水晶城项目、卓越集团的中心花园项目即将开公开发售，锦冠华城又强势登场，这势必会严重分流有限的客户资源。 ② 广州碧桂园集团洽谈收购新亚洲花园的事宜，作为一个成熟并有丰富的大盘开发经验的发展商，如收购成功进入中心城的话，市场格局将进一步倾斜，未来市场的开发理念、供应结构、价格水平、有效需求等都将发生根本变化。 六、区域内楼盘供应分析表
项 目 发 展 商 九洲花园 新亚洲花园 深圳市九洲房地产开发有限深圳新亚洲实业发展有限公司 公司 机械工业部深圳设计研究院 深圳市建筑设计研究总院（建筑） 设计单位 贝尔高林（香港）有限公司 贝尔高林（香港）有限公司（怡景） 物业管理 戴德梁行 中海物业管理（深圳）有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公代 理 商 深圳中原物业顾问有限公司 司 地 点 深圳市龙岗区内环路 龙翔大道与吉祥中路汇处 性 质 多层、小高层 小高层 起价(元/m2) 2230 2750 最高价(元3500 4800 /m2) 楼层差(元80-150 150 2/m) 朝向差(元不明显 不详 /m2) 总体均价(元2800 3500 /m2) 折后均价(元2680 3400 2/m) *二房二厅(80.7㎡) 二房二厅（78.66-100.48㎡） *三房二厅(96.3㎡、110㎡) 户型状况 三房二厅(105-115.01㎡) *四房二厅(127.98-148.07㎡) 四房二厅(113.45㎡) *复式五房二厅(180.81㎡) *复式六房二厅(255.67㎡) 占地面积:10.8万㎡ *占地面积:70万㎡(三-五期开发) 建筑面积:17.3万㎡ 4栋小高层,12栋多层,户数:956*建筑面积:103万㎡ 备注 户. *清水房 清水房,以二房、三房为主，四*一期分二区销售,共1330套。 房相辅。 分析 *物业：以七国园林风景为卖点,近邻龙城广场,超大规模的生活社区,完善的配套。购房者入读华南师大深圳实验学校。物业：临近旧城区，整个小物业管理以中海物业管理(深区规划大，有小学、圳)有限公司以名牌楼盘招引幼儿园、园林设计。 客户。 销售：已售完。 *销售：现正销售一、二期剩余复式单位。 从入市至今，市场承接力已明显减弱，再加上营销手段不多，其后期的推广不容乐观。 尚景华园 深圳市尚模发展有限公司 中国华西企业有限公司 深圳市龙岗规划设计院 自管 自销 龙福路，龙平大道与长兴南路交汇处 小高层 2480 3880 200 不明显 3280 3200 *二房二厅(73.78㎡) *三房二厅(92.72-106.3㎡) *四房二厅(123.33-125.41㎡) 香林玫瑰花园 深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司 不详 深圳市北方物业管理有限公司 深圳市星联地产有限公司 龙岗中心城 多层、小高层 2388 3800 100 不明显 2900 不详 *二房二厅( *三房二厅 *四房二厅 *复式 项 目 发 展 商 设计单位 物业管理 代 理 商 地 点 性 质 起价（元/m2） 最高价（元/m2） 楼层差（元/m2） 朝向差（元/m2） 总体均价（元/m2） 折后均价（元/m2） 户型状况 备注 * 总占地面积:22430.6㎡;建筑面积:51394㎡ * 尚景华园为尚景花园第三期，*7栋多层和小高层组成 有六栋六层和一栋联体小高*占地面积:约33946㎡ 建筑面层. 积: 65343㎡ * 清水房 * 各户型具体数量不详,比例约*毛坯房 为1:4:3,价格偏差在1%内。 *物业:整体规划落后,这种“练兵排列”式,使整个小区不能有效的相融,从居家的亲情性及怡景的规划都*物业:大规模欧陆社区，但肤浅的片面模仿并未能使物业欠妥,地处该地段,结合周质素得到升华。 边物业竞争压力,平层结构、面积定位未突出有效*销售:销售的阶段推广策略把握不够，目前销售状况不是的差异优势。 太理想。 *销售:成绩一般,主要表现为产品的综合质素及销售策略的落后。 分析 项 目 发 展 商 设计单位 物业管理 代 理 商 地 点 性 质 起价（元/m2） 最高价（元/m2） 楼层差（元/m2） 朝向差（元/m2） 总体均价（元/m2） 折后均价（元/m2） 竹雅名居 深圳楚丰实业有限公司 东南大学建筑设计研究院 自管 深圳市伟业房地产交易评估公司 龙城大道东侧，龙平大道北侧 小高层 2488 2808 40-60 不明显 2648 2489 长江花园 深圳新新长江实业投资有限公司 深圳市横岗横定基建筑工程有限公司 深圳市松岗建筑设计室 不详 自销 龙平大道北侧，吉祥路西侧 多层 1650 2250 200 0 1950 1872 *二房二厅(58.46-74.6㎡) *三房二厅(86.6-94.3㎡) *四房二厅(104.1㎡) *复式四房二厅(106.42-149.2㎡) *二房为主,三、四房比例差不多 *一期占地面积:13126.6㎡ *二房二厅(77.9-79.34㎡) *三房二厅(105-109.7㎡) 户型状况 *复式四房二厅(112.97㎡) *二、三房为主，复式少量 备注 分析 *总建筑面积:约14万㎡（二建筑面积:26224.2㎡ 期开发） *总占地面积：52851㎡，总建筑*共八栋小高层 面积：117329㎡，（分四期开*毛坯房 发） *各户型具体数量不祥，价格*清水房 偏差在2%左右。 *二期尾盘。 *各户型具体数量不详，价格偏差在1%内。 *物业:总体三大组团，小区怡景处理与建筑能结合相*物业:综合质素一般般。平层规溶。平层结构及面积，划复式单位欠妥。 二房及三房方正，面积*销售：招行仅提供十年按揭，对适当；立面在窗户及窗销售造成很大压力，目前市玻色、凸窗、阳台以及场反映冷清。 垂直线条的处理稍佳。 和盛苑 紫薇花园 深圳市银台实业有限公司 深圳市大贸股份有限公司 合肥工业大学建设计研究院深设计单位 圳分院（建筑）；新加坡文彰同济大学建筑设计院深圳分院 筑景设计师事务所（怡景） 物业管理 自管 龙房物业管理公司 深圳市涛益地产顾问有限公自销 代 理 商 司 地 点 清林路北侧 吉祥路东侧 项 质目 城龙花园（三期）佳馨园性多层、小高层 小高层 2起价（元/m 深圳市城龙房2580 2850 发展商 ）地产开发有限公司(城建深圳龙岗龙城城建开发实业有最高价（元2900 5000 集团) 限公司 2/m） 设计单位 深圳大学建筑设计研究院 不详 楼层差（元60-80 100 物业管理深圳市城龙物业管理公司 自管 /m2） 朝向差（元代理商 深圳市东瑞行置业发展有限公司 自销不明显 不明显 2/m） 地 点 龙福路、龙城大道交汇处 龙城大道东侧 总体均价（元2740 3850 2性 质 小高层 小高层 /m） 起价（元/m2） 2500 2180 折后均价（元2630 3750 2/m） 最高价（元/m2） 3800 3600 紫薇苑一期112套 楼层差（元/m2） 80-100 200 *三房(86.67-109.41㎡朝向差（元/m2） 不明显 不明显 )64套 *四房(117.96-125.81)30套 总体均价（元/m2） 共254套 3100 2890 ㎡)18套 *复式(109.02-136.13*二房二厅(70.8㎡)24套 折后均价（元/m2） *三房二厅3100 2600 (91.2-109紫薇苑二期94套一期五栋套套 ; * 四房户型状况 ㎡)186套 *三房(122.34152㎡)8*一房一厅㎡)48套 *四房二厅(124.8㎡套)36(156.49㎡)2(56.06套 三期2栋16层:132 套 *(144.52-231.45)56二房二厅(75.63-76.67复式 四、五房*五房套; 户型状况 *三房二厅㎡)48套 (197.5-210.8*六房(173.7-179.43㎡)28套 *四房二厅 ㎡)8套 *三房二厅(89.86-134.41紫薇花园(西6.7幢)共28套 ㎡)56套 *三房（135.20:20176㎡） ㎡(二期*占地面积*占地面积占地面积:5万㎡(㎡总四期开发*:18431(二) 开发) 备注 *总建筑面积:11万㎡ *总占地面积::约:5560020万㎡ ，总期工程) *总建筑面积㎡ * 建筑面积毛坯交楼: ：33302㎡ 建筑面积:30万㎡,包括多层* 清水房 住宅80余栋，高层住宅3*和兴花园分三期,本资料为栋，高层写字楼2栋。 备 注 第二期和盛苑由5栋7层*物业:规模太小,质素不*物业:总休规划建设偏落后,平和2栋12层的小高层组*本资料采集于部分多层住宅，高; 分析 层规划还算合理; 成. 价格偏差在2%内 *初装修与精装修供选择销售:规划偏小,销售态势不错 *销售 :商铺售完,住宅尾*. *普通装修盘; *价格偏差在1%内。 *物业:围合规划,并由新加坡怡景主理,江南风情与外部景观相结*物业:以现阶段物业作评，在合,质素不错,但建筑平层、立面、屋顶及架规划无新颖之处。 空层都作了产品改良，*销售：一期工程在当时竞大规划的成憝社区已形分 析 争不激烈的市场情势成，居家文化浓厚。 下,取得成功,但二期工程面临欧景、新亚*销售：一直以来销售表现不错，三房及四房的销售洲的压力,在没有独态势较佳。 特的销售主张—扬长避短的有效策略统筹下,不容乐观。 项 目 发 展 商 项 目 发展商 设计单位 物业管理 代理商 地 点 性 质 起价（元/m2） 最高价（元/m2） 楼层差（元/m2） 朝向差（元/m2） 总体均价（元/m2） 折后均价（元/m2） 欧景城 宇宏投资·铭兴实业·中圳地产 三家联合 不详 自管 自销 吉祥路西侧 小高层 2480 4020 80-100 不明显 3380 3250(复式4100) 12栋862套 *二房二厅(85.42-90.43㎡) *三房二厅(95-110㎡) *四房二厅(117-180㎡) *复式(底层二房、三房110-120㎡左右,二层附送随意设计) *占地面积:51310. 70㎡ *总建筑面积:117623㎡ * 清水房 *物业:整体规划比较不错,在中心城地产项目中,都属前列.平层规划三种主力户型比例比较均衡.二房面积偏大,相对用家而言,七十多平方可以很舒适实用,那么该项目的面积定位就偏大.复式单位分为上下两层的此种处理方式有其好的一面. *销售:销售率已超过80%,但目前已出现停顿。 新龙岗花园 深圳市千岗地产开发有限公司 不详 自管 深圳市卓越全程地产服务有限公司 龙城大道东侧,龙平大道与内环路之间 小高层 2200 2840 48-112 南向上浮5% 2710 2600 二期十六栋576套 *二房二厅(80.11㎡) 144套 *三房二厅(102.39㎡) 144套 *四房二厅(109.49-112.63㎡) 288套 *占地面积:16.6万㎡(三期开发) *总建筑面积:32.8万㎡ * 多层带电梯 * 清水房 *价格数据指标偏差±1% *物业:龙岗中心城片区首个多层带电梯物业,一梯四户的平层规划,由于电梯、楼梯分摊,实用率会降低同时物业管理费方面也存在问题.总体规划思想有偏差,对后期营销的全方位没作研究. *销售:产品的定位欠妥,销售自然受阻,另在推广中楼盘的市场形象没有效的提升,符合产品的定位,使销售进入进退两难的“尴尬”状态. 户型状况 备注 分析 第二部分 项目优、劣势及定位分析
一、项目SWOT分析 1、项目概况
项目位于龙岗植物园（龙园）内。项目用地面积13293.2㎡，按设计要点中建筑容积率2.1计，总建筑面积27450㎡。在红线面积内建筑覆盖率≤20%，绿化率≥40%。从文号06-2001-0003号设计要点审批表中看出，本项目商业面积比例较小（仅占总建筑面积的6%），这就为打造纯住宅（住宅面积占总建筑面积的92%多）小区提供了条件。 2、项目劣势及市场威胁分析 ① 项目劣势
A．交通不太方便；
B. 周边生活配套不足，生活氛围很淡； C．项目周边外环境不规整，安全状况不理想；
D．项目旁边有高压网架； E. 植物园现时的物业管理欠佳； F．项目距中心区较远； G．项目周边有很多农民房； H．进植物园路况较差； I．到项目路段形象较差； J．植物园内导示系统不完善。 ② 市场威胁
A．龙岗片区的所在项目目标客户群体较为集中，置业者都集中在龙岗片区周边，跨区置业难以启动；
B．根据众厦地产掌握的情况，未来一至二年内，片区内商品房供应量超过400万㎡，市场竞争极其惨烈；
C．片区内支撑房地产发展的第三产业发展对比其它区域及片区内开发量明显滞后； D．中心城区域的商品房供应是本项目最直接的地缘威胁；
E．目前中信高尔夫经营缺乏竞争力，对潜在目标客户的挖掘将存在一定的阻力；
F．其他周边城市（珠江三角洲）的经济发展，将使本地三来一补企业及合资企业发展相对减弱； G．市政网络规划配套建设较缓慢；
H．龙岗城市化进程较慢，关外再分二个区将可能导致深圳资金投放的进一步分散。 3、项目优势及市场机会分析 ① 项目优势
A．项目所处范围周边开发项目较少； B．位处龙岗龙园内，有一定的位置优势； C．远离深惠公路主干道，较清静； D．发展商有一定知名度及客户资源； E．位处高尔夫球场，环境幽雅；
F．享受球场内各项配套； G．产品设计超前，适合休闲度假。 ② 市场机会
A． 从入市时机讲，较易吸取以往的成功经验，且能对现时龙岗片区房地产走势，有清醒认识； B． 如上所述，未来龙岗片区商业项目供应惊人，对整个片区的经济繁荣及市政配套建设有积极影
响。
C． 龙岗片区固有的人气不足情况表现为中高端客户群体相对稳定，数量较少，但随着城镇建设及
经济发展，新移民，年轻创业者的数量会逐年增加。 D． 区域GDP增长，将刺激片区整体消费水平的进一步提升。
E． 区域内企业产值的逐年增长，一方面可促进经济的进一步发展，另一方面也将带动更多的外资
企业来此投资办厂。
F． 龙岗卫星城的规划，将带来新的商机，同时对城市化进程的加速有很大的促进作用。 G． 作为深、汕、广、惠的交汇处，各方面信息的获取也将领先一步，商业机会时刻拥有。
H． 水官高速的全线贯通，关内人士对龙岗中心城也将会有新的观念，置业关外也将成为可能。 4、总结
综上所述，项目优劣势都较突出，且市场总体环境恶劣，众厦认为只有差异化经营、突出项目自身独有的特点才能使项目从根本上规避风险，从而去赢市场，差异化经营的具体表现为： ① 系统、清晰的理念开发思路； ② 区域内罕有的、独特的产品设计； ③ 统计内、外的市场形象； ④ 充分挖掘项目目标客户群体；
⑤ 通过针对性的活动营销和实效性营销法相结合；
⑥ 在保证一定利润的前提下，通过系统，严格的成本控制去降低售价。
以上差异化经营思路为基础，在此基础上，遵循市场原则、环境原则、成本原则，引导出本项目的项目定位。 二、项目定位策略 1、目标客户定位分析
锁定目标客户，解决本项目的主力购买问题，就可以为项目日后销售创造决胜的前提。 ① 目标客户界定
渡假型置业者为主，少量二次置业者为辅。 ② 目标客户区域
A.龙岗镇（含中心城）为主； B.横岗镇； C.坪山镇； D.平湖镇； E.坑梓镇；
F.其它区域，如坪地、凤岗、大鹏、葵涌等地。 ③ 目标客户职业 A.工企高级管理层；
B.高级公务员； C.私营企业主； D.个体商户； E.周边原居民； F．外企管理层；
G．市内企业高级自由职业者； H．大企业团购（渡假及员工奖励） I．异地购房团
④ 目标客户特征
A.30岁至50岁为主力购买群体； B.工作有压力但个人支配时间较多； C.有一定的知识基础，接受新生事物较快；
D.有较强的经济基础；
E.有对良好居住环境、品质物业的强烈向往； F.对价格及付款方式无特殊要求；
H.一旦认同并认购物业，会介绍周边亲友认购。
通过对目标客户特征的描述，我们应该努力把握好他们的感情脉络，因为情感塑造可以直接触及他们内心深处的东西，“精神的寄托，心灵的归所”——为他们塑造出这样的产品，就一定能得到他们的认同。
目标客户定位将引导项目的产品及形象定位。 三、产品及形象定位 1、产品定位
优质渡假型精品物业。 2、产品形态
小高层开放式布局。
3、 形象定位
“纯正高尔夫私家领地” 4、项目命名建议
综合考虑各方情况,并力图增加项目的情感诉求及内涵,我们建议项目推广名定名为:
龙园·名豪居 叠翠湖畔 俊岭豪庭 龙湖翠景 绿岛阳光 龙园御景
“龙园”旨在直接点名项目位置，而“名豪居”则表现项目的高档次定位，“龙园·名豪居”的命名不仅能在形象上树立一个尊贵品质的居住环境，而且其地理位置的原有知名度又利于后期的宣传推广，并且这一命名能在一定程度上改善本片区在置业者心中的印象。
四、 项目价格定位
房地产策划中的价格定位有成本收益法和市场比较法两种，由于我们对市场有较深了解，且站在市场的角度去安排成本收益更有科学依据，所以，我们选用市场比较法。 项目名称 本项目 九州家园 俪景鸿都 紫薇花园 碧湖花园 新亚洲花园 权重因素 按揭均价 位置交通状况 15 周边环境 10 Px 8 7 10 6 13 13 Pa=3200 Pb=3480 Pc=3850 Pd=3800 10 7 12 8 8 12 14 8 10 7 9 12 12 9 11 8 10 10 13 9 12 9 12 12 Pe=3500 12 8 9 10 10 8 商服配套设施 15 规模 景观 户型结构 10 15 15 园林/会所 物业管理 合计 备注：
10 10 100 8 6 71 6 6 69 6 5 71 5 5 70 6 4 77 7 6 70 以上参考项目均价以小高层为准；另外与本项目物业相比，好于则加分、相同则同分、差于则减分；
修正后各相关楼盘价格Pi’
Pi’=（Qx/ Qi）×Pi 注：Pi为按揭均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa =（71/69）×3200=3293 Pb’=（Qx/Qb）×Pb =（71/71）×3480=3480 Pc’=（Qx/Qc）×Pc =（71/70）×3850=3905 Pd’=（Qx/Qe）×Pd =（71/77）×3800=3504 Pe’=（Qx/Qf）×Pe =（71/70）×3500=3550
各相关楼盘参考价值权重取值为Wi’
Wa=25% Wb=25% Wc=20% Wd=20% We=10% Px=∑PiWi
= Pa’Wa + Pb ’Wb + Pc’Wc +Pd ’ Wd + Pe’We =3293×25%+3480×25%+3905×20%+3504×20%+3550×10% =3175
参考对比片区住宅物业价格，本项目平均价格约为3175元/㎡
但结合本项目位处高尔夫球场的唯一性等优势，加上后期项目的附加值支撑；因此，均价水平在此基础还可有一定的提升。
综合考虑影响价格定位的诸多原因，如：地段、配套、市场环境、客户资源、总体销售率、销售进度等，众厦建议本项目的整体均价为3400～3600元左右。（价格的提升有赖于后期的各项权重因素以及其它附加值的加强）
第三部分 营销推广策略
一、营销推广计划
充分务实的了解，分析现实的消费市场和消费者特征，制定适时、可行的营销推广策略，即节约营运成本，扩大项目知名度，又使得销售有效顺利进行达到预期的目标。
根据目前片区市场发展状况，以及对周边楼盘的跟踪分析，市场竞争激烈，不定因素太多、且消费者置业心理日趋成熟、理性。众厦认为：
本项目在销售前期应将重点放在本地消费市场。通过一些营销推广活动的组织、软性广告、新闻缮稿对项目设计理念与项目概念进行炒作，来培育本项目目标客户，再通过与其深入的了解沟通，并加以有效引导，从而制定“低成本、实效性、多途径、针对性”的营销推广策略。
随着本地宣传的增强，项目知名度越来越高。加之项目工程进度的加快，客户层面越来越广且购买信心增强，此时，本项目真正全面的进入市场。
在项目宣传推广上：不空洞地推出概念，而是以项目优秀的品质作为支撑点，利用本项目自身的品质定位等来体现“纯正高尔夫私家领地”的项目形象高度等。同时根据销售的不同阶段加强工地的现场
包装和营销中心环境，针对不同的目标客户层面，做有效引导。 1、推广主题
本项目推广主题的确定，应结合本项目的规划定位、前面所提炼的项目概念以及项目文化定位等因素，同时也应充分体现项目“高定位、高要求、高层次的尊贵气度以及具和谐、互爱” 的优质服务型社区的特点。
因此，在这一项目定位的基础上，以及各方面概念因素的综合考虑，提出本项目的推广主题为：
私家纯绿领地，水岸高尔夫生活 享受，1000000m2的私家高尔夫生活 惬意生活，从绿色高尔夫开始
推广主题释义：
对准项目的目标客户群，他们都是有一定的文化层次，对生活品质有一定的追求，懂得优质生活之道，并永不停步，希望缔造美好的将来，提升生活档次。在这里生活，带给一种优越自豪的感觉；
另外，由于中信对绿色高尔夫的规划，在未来4～5年时间内在内投资20亿将项目建设成一座以高尔
夫运动为基本概念，集生态旅游、娱乐休闲、商业物流、房地产开发等多种概念为一体的城中之城；届时，各类型配套将一应俱全，更以表现本项目的高档次定位之目的。 2、市场营销战略 营销战略主题
市场营销在房地产业的发展过程中始终扮演着不可或缺的角色。以往的地产营销，把侧重点更多地花在大量报纸、电视、电台广告等的传统资讯营销手段上。这种传统营销手法虽在一定程度上刺激了市场购买欲望，但没有发挥出营销手段潜在的作用力，导致了营销跟不上房地产业发展步伐的局面。
随着房地产业发展的日趋成熟化，我市的地产营销手法正逐步向适应时代需求的模式转型，从亲水住宅、运动地产、教育地产等理念营销，到网络营销、漫画营销、健康住宅等营销方式。这种概念性营销手法的变化主要体现在：购房者不再是观众或者旁观者，而是其中的参与者，甚至是主角。这种变化也开始体现出“市场营销”的核心——以人为本的营销理念，但始终还是未能将营销的真正潜力发挥出来。
结合本项目的目前进度状况，以及前面已经提到本项目的基本情况和项目的“”的综合性分析、项目定位等因素；因此，众厦建议本项目的市场营销战略总体应采取情感营销、“一对一”的贴身营销、激励营销以及活动营销等的实效性营销战略，即在销售过程中将分阶段举办各种类型高尔夫球运动及交流会等形式来调动客户的情感诉求；此营销方式除比概念营销更具实效性外，营销成本也将大大降低。在具体的市场营销手法制定过程中，我们将着重把握以下几个方面： ① 营销战略的制定，应以“全局为主导、以市场为准绳”；
② 把握项目的概念定位及推广定位，营销手法围绕“人性化”为中心；
③ 营销推广战略应充分考虑其社会效应，做到“宁精勿滥”，塑造项目的优秀市场形象； ④ 软硬结合控制成本，造势借势出奇制胜；
⑤ 坚持“个性化”营销，在体现项目自身特点的同时避免与周边项目的同质化； ⑥ 服务概念应贯彻于项目营销战略的全过程，为品牌建立奠定基础。 SP营销活动安排
新颖有效的营销活动是带动和维持销售势头不断高涨的重要推广方式。在整个销售期间，尤其是持续
阶段，营销活动的实际效果较一般广告为佳。
目前暂时简单列举以下几项活动，具体在确认后，再由众厦公司提交详细的活动实施方案。 活动类型： ①、商会讲座活动
内容：以深圳商业发展等为契机，邀请业内相关高级专家或知名人士进行相关主题的讲座，展望深圳的未来发展前景及商业机会。
目的：通过这种经济领域高层次的对话探讨，在有效的目标客户层面迅速拓展项目知名度；同时促进项目高品质定位以及项目品牌、企业品牌的建立，为项目的成功开发奠定基础。 ②、高尔夫运动邀请赛/中信绿色高尔夫交流会
内容：以高尔夫运动为主题，邀请国外或国内高尔夫球名将来中信高尔夫进行表演（友谊）赛，并为进一步探讨中信绿色高尔夫的规划发展献技献策。
目的：通过类似的各项以高尔夫为主题的运动，有效吸引本项目目标客户群体，一方面展示本项目所独有的优越高尔夫运动场所，另一方面以此来打动他们的物业购买冲动。
二、推广费用预算及销售进度
根据目前项目的实际状况以及众厦对本项目的价格定位等因素，本项目预计总销售额（包括商业部分）约为1.2亿；在保证项目销售期的媒体推广实施到位，以及项目的品牌形象建立等基础上，结合众厦所提出的低成本活动营销为主的推广策略；推广费将控制在目前总楼款的2％左右。即240万左右。 1、推广费用初步安排表
媒体类型/推广项目 主流媒体（包括：报纸、电视、电台等） 活动及户外展销点 卖场及导示系统调整 户外广告、DM、单页、杂志等 其它 费用预计/元 60万 度 60万 40万 60万 20万 直接有效地提升项目客户量 制造项目的销售气氛 针对各目标区域（高档消费群区）反复强调各阶段销售信息 保证各种奖励机制等的费用，调动客户介绍的积极性等 目 的 拓展项目知名度、促进项目的市场认同合 计 240万 注：以上推广费用安排将再根据各实际销售阶段做详细安排。 2、销售进度控制
在充分挖掘本项目的客户定位，营销推广定位等，并保证各项推广措施有效执行的前提下，结合本项目的实际情况，可确保50套/月左右的销售任务，即：预计本项目可在5个月的时间内（不包括内部认筹阶段）基本消化完成，实现资金回笼的目的。
第四部分 项目发展建议
一、产品规划 1、建筑风格
融合北欧建筑风格与中国庭院写意文化，达到建筑与大自然和谐，以此来融入外部环境。 根据项目其特有的客观条件，形成一个融汇自然景观理念，把这个理念由内到外，贯穿于建筑的每一个局部，使每一个局部都互相关联，成为整体不可分割的组成部分。
2、关于地下车库
考虑到日后的经济发展，以及人防要求，本项目的地下车库规划势在必行，但规划地下车库应充分考虑成本因素及与园林有机融合的因素。 3、关于园林
园林规划设计风格为欧陆风情，多做绿色植被，小区整个园林规划以休闲广场为中心，并搭配精致的小品雕塑，达到与会所及周边环境互连互补。
通过园林规划设计，应可努力营造出休闲、舒适的居住空间，从而打动项目目标客户，完成购买。 二、产品附加值
房地产竞争除产品、地段、价格的竞争外，附加值的竞争也愈演愈烈，在竞争惨烈的龙岗市场区域内，尤其如此。
综合考虑本项目市场定位，众厦就项目附加值提供如下建议： 1、智能化系统建议
踏入二十一世纪以来，现代社会的家庭成员正在追求家庭智能化带来的多元化信息的安全、舒适与便利的生活环境作为一个理想的目标。
智能化小区的家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行电子购物、网上医疗诊断、参观虚拟博物馆和图书馆、点播VCD家庭影院，甚至于在数千米之外遥控家里的空调设备进行温度调节和家庭电器的控制，照明的亮度调整，当家庭中发生安全报警（包括盗警、火警、煤气泄漏以及疾病紧急呼救等），在外的家庭成员可以在接到报警信息以后，通过网络线路查询和确认家庭中的安全状况。
业主高度享受高科技带来的舒适和拥有更多的服务和资源优势，通过物业公司提供全方位的增值服务，使地产得到全面升值。
合理建立小区的智能化系统是非常必要的，针对本项目的实际状况，确定了以下本小区智能化系统建立的原则、方法和内容，以供参考: ①、设计原则与指导思想 A、设计原则：
a 以可扩展性为设计基础
b 以安防为设计核心 c 以易用性为主导思想 d 以先进性为设计标准 e 以经济性为目标 f 以可靠性为设计要求。
B、指导思想：一切体现以人为本的精神。 ②、规划设计
A、智能化系统总体构造：
a 采用局域网构成宽带综合业务网络
b 采用双向有线电视网络和住宅智能化管理系统实现家庭防盗报警和三表抄送
c 采用住宅小区智能化系统平台，实现总台控制、门禁管理、车辆出入管理、公共设施监控、电子巡更
d 采用广播设备构成背景音乐系统
e 采用信息化物业综合管理系统实现全面现代化的物业管理 B、各系统规划设计 a 宽带综合业务网络
集视频、数据为一体，以光纤同轴混合传输和数字化处理的星型结构，光节点的每个输出端口都采用总线结构将信号送至用户端。实现多媒体通信、综合信息查询服务、电子新闻、电子报刊杂志、虚拟图书馆、旅游助航服务，家庭信息中心、证券股票交易、电子商务等综合信息服务。
b 住宅智能化管理系统
基于双向有线电视电缆网络的住宅智能化管理系统，它利用现有的有线电视网络资源或单独的电缆，实现远程抄表、家庭安防、报警、无线紧急求助、家电控制等功能。
自动读取电表、煤气表、水表和纯水表等读数并计算出各住户应交纳的费用，通过连接门磁、红外、烟感、玻璃破碎以及煤气泄漏等控测器，实现门窗保护、控测未知人员、火警感知和煤气泄漏等报警等报能，在管理中心可以控制用户家电的开关，可以控制电源、煤气、水以
及有线电视的通断（需要相应的部件支持）。安装在家中的用户数据终端和显示控制器等设备，住户不需要看表，操作键盘即可在液晶显示器显示四种表的读数。 c 住宅小区智能化系统平台
周界防越报警系统。对封闭式管理的小区周边进行监控，控测设备采用现代红外技术及微波技术对人体入侵进行检测，报警时通过现场设置声光报警设备可产生声光信号，并可通过智能接口联动闭路电视监控系统。
闭路监控系统。在小区内的主要通道、车库及周界等处设置前端摄像传送到管理中心，中心对整个小区监控点进行实时监视和记录
车辆出入管理系统。采用非接触识别技术对小区的进出车辆进行识别、管理、收费，司机无需摇下车窗，通过非接触刷卡确认可直接通行。
无线电子巡更系统。在小区各区域内的重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更点，保安巡更人员携带记录器按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的管理，从而实
现人防和技防的结合。
门禁系统。用来控制管理各类出入口的开、关及监控各出入口的状态，系统采用非接触式读卡技术，对小区主要出入口、单元门等重要通道的人员出入进行控制管理。 2、住户专车
本项目交通不便可通过住户专车解决，建议先期承诺提供三至四部用户专车，一方面方便业主出行，另一方面提升项目的品牌价值。 3、名牌物业管理
治安问题是住在龙岗的一个隐患问题，而且物业管理公司会与业主长时间打交道，从建华了解的情况看，名牌物业管理对销售有推动作用，建议选用金地、长城等深圳知名度较高的物业管理公司。 三、物管服务建议
物管服务一直都是客户关心的问题，而且名牌物业管理对销售巨有很大的推动作用，众厦建议项目可以借鉴金地、长城等深圳知名度较高的物业管理公司管理模式，提出前海片区首个星级物业管理服务。
星级物业管理服务不仅是一种服务，而且是一无形资产，加大物业附加值，体现其内涵，提升项目
整体价值。
1、卖场全员公关化。
即培训全体工作人员都要有星级的服务意识，顾客就是“上帝”，让顾客感受到这里与众不
同。
2、引进专业服务人员服务客户。
让客户体会人性服务，提升物业附加值。如：售楼处设门童、吧台调酒师、大堂服务经理等。 3、专业着装。
工种不同，职务不同，着装不同，体现职业的专业形象。 4、规范礼貌用语。
如，每位服务人员见到客户都主动向客户问好，礼让客户；使用规范礼貌用语。让客户如沐春风，为楼盘加分。 5、配置专业服务机构。
如：装修服务组、专业保洁公司，体现服务意识及专业化。
四、社区文化的建立
虽然深圳是一个移民城市，大家都来自不同的地方，但是在内心深处也都渴望与邻里之间的和睦相处。通过社区文化的建立，提供一个平台给社区的业主以交流的机会，增进业主之间感情。
可采取一些具体的活动措施以建立有特色的社区文化： 物业管理的亲情服务；
有效利用网络资源，建立社区局域网，创建社区网络文化；
举办一系列的社区文化活动，例如：以“休闲高球会”为主题等的系列活动等； 通过上门拜访老业主的方式，拉近与老业主的关系。 五、售楼处建议
售楼处作为客户接待的“第一现场”，是客户停留时间较长的地方，售楼处内部环境、气氛直接影响顾客对产品的购买信心，是所有销售硬件设施中最为重要的一环，一个好的售楼处本身就是一个最好的宣传媒介。在住宅销售过程中，售楼处是楼盘宣传推广的重要窗口，设计精美的售楼处，能起到很好
地传递楼盘的品质、推动销售的作用。 1、功能分区
售楼处一般分为接待区、模型区、展示区、洽谈区等4个功能区域。 接待区
为销售人员接待客户及接听咨询电话的区域，一般设在正对售楼处大门最为显眼的地方。 模型区
摆放楼盘整体模型及单体模型的区域，是最直观展现楼盘外观及内部结构间隔的载体，因此模型区亦是售楼处中重要的一个部分。 展示区
主要以展板形式展示楼盘各方面的资料，便于销售人员向客户解说及介绍。展示区参观路线的安排有一定的要求，一般的安排是客户先到达接待区，再行参观模型区及展示区，而不是希望客户直接到展示区自行参观。 洽谈区
为销售人员与客户深入介绍及成交的区域，为避免客户间的相互影响，洽谈区一般设在售楼处较为独立的区域，且以小型洽谈桌分隔各组客户。 注：具体功能区布置有待规划设计图纸再作规划。
2、装修风格
售楼处的整体装修风格要能突出项目的主题概念，体现出项目户型特点和相关卖点的展示，要能迎合目标客户群的喜好。
在对本项目综合因素进行充分的分析研究的基础上，众厦认为体现物业档次、节奏明快且表现一定贵族气息的欧式装修风格比较符合本项目，所以，我们建议本项目装修设计风格采用
融汇中式精雕细凿的现代欧式风格
针对项目的目标客户群以本地及企业高收入人士为主，突出物业档次。
整体装修色调简洁、明快，避免艳丽、斑斓色彩，建议可以选择现代感强的颜色。 摆设物品以及装饰物尽量采用自然风格，而非生硬的商业特征。
具有现代感，富有时尚气息又兼备新颖、别致的特点，使消费者产生共鸣，达到认同。
现场摆放一些高尔夫运动的纪念品以及相关图片题材的展示。
智能售楼处的设计原则是既充分地向住户演示小区拥有的各种智能化设施，同时还要与售楼处的日常工作相融合，不使人产生仅仅为演示而设置的感觉。可以用大型投影机循环放映楼盘背景资料，触摸屏电脑供客户查阅住宅小区背景资料。在售楼处的关键部位，设置闭路电视监控、可视对讲、门禁“一卡通”、背景音乐系统。并可在售楼处提供信息咨询服务，通过售楼处局域网以高速专线接入Ｉｎｔｅｒｎｅｔ，提供快速上网冲浪，享受高速上网的乐趣，并通过小区综合网站提供物业管理系统、信息查询等功能。 六、样板房建议
样板房的主要作用是引导消费者，使之产生居住理想化的联想，通过精致的装修与色彩搭配及个性的家具和背景音乐来显示未来生活场景。其直接影响客户购买欲望，因此应是卖场包装的重点工作。
装修主导思想如下：
样板房最好选择在现楼里；
彰显置业者的职业特征，表现生活品位；
搭配适当家私增加空间感；
做多几套不同风格、品味的样板房（中式、欧式、现代、古典等风格）； 针对个性样板房配以相应家电、装饰品； 每间样板房均需配以户型说明。 七、现场包装建议 1、围墙包装建议
项目围墙是在项目建设推广过程中全过程直接面对客户的包装项目，在项目的宣传推广中起着非常重要的作用，是项目形象宣传的第一阵地。
由于本项目快要进入销售阶段，项目围墙作为现场包装的有机组成部分，应配合地面广场、园林、路灯路旗、建筑包装等一起给予客户楼盘的直接印象，此时的围墙广告不只是单纯的字体广告，而应是多方位的宣传广告，主要内容包括： 楼盘卖点的宣传图案； 项目标准字体；
项目LOGO； 项目发展商； 项目销售代理公司。 2、看楼通道
看楼通道是指从售楼现场到样板房之间的空间，看楼通道也是展示发展商形象的一个重要地方，鉴于本项目三期距售楼现场较远，众厦认为本项目在看楼通道组织上应遵循以下几个原则： 做好从售楼处到样板房的导视系统；
做出部分园林实景，设置播音设施，播放一些轻音乐，让现场看楼客户感受到小区浓厚生活氛围；
看楼通道两侧适当做一些物管服务概念的喷绘，设些彩旗。 八、品牌发展建议 1、品牌的建设
一家房地产开发公司的品牌是与它所开发的项目品牌息息相关、相辅相成的，在发展商拥有了相当多的品牌积累的时候，它所继续开发的项目也就有了一种无形的品牌。 ① 性价比高、销售率高的明星楼盘较易为发展商树立品牌。 ② 物业品质感高、售后服务好的楼盘较易为发展商树立品牌。
③ 项目完整独特的VI系统，不仅帮助树立项目形象，对发展商的品牌建设也能起到积极也辅助作用。
④ 本项目发售时，适时适量、宣传得体的推广策略，不仅可帮助树立项目形象，对发展商的品牌建
设也能起到积极的作用。
⑤ 在本项目销售推广期，发展商可借助媒体，以项目名义组织一些社会公益或具社会效益的活动。 ⑥ 发展商自身的完整的VI系统的建立。
⑦ 交楼准时、工程质量过硬的项目较易为发展商树立品牌。
⑧ 项目本身附加值高，较易为发展商树立品牌。
总 结
本初步方案是在我公司全面了解片区市场情况的基础上，综合项目本身的相关因素等而形成的一份提纲性项目营销初步思路探讨案，其间提到一些建议还有待与贵公司深入挖掘探讨，对提升项目的综合附加值具有很大的促进作用。
众厦地产此次有幸能够参与贵公司布吉项目营销策划的研究探讨工作，亦将本着“脚踏实地、认真负责”的工作作风，以本项目为中心，群策群力、合作创新，为实现本项目顺利开发及销售的圆满完成尽我公司最大责任！
深圳市众厦房地产代理有限公司
龙岗片区市场调研组
龙园项目策划组
2004-11-12
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