江苏太仓经济开发区板桥中心区策划报告

目录

1．项目背景1

1．1 太仓市总体规划格局及经济技术开发区在太仓市总体规划中的位置1 1．2 板桥中心区在太仓经济技术开发区的位置2 2．板桥中心区建设的必要性分析2 2．1 带动产业区北拓西进的需要2 2．2 老城人口疏解的需要3

2．3 周边经济开发区案例的功能分区3 3．板桥中心区的优势分析3 3．1 优越的交通区位：3 3．2 良好的经济区位4 3．3 良好的开发区位4 3．4 理想的自然条件4 4 整体定位与功能构成4 4．1 整体定位4 4．2 功能构成4 4．3 功能分区5 5人口规模策划5

5．1 总体策划思路与方法5

5．2 根据《城市居住区规划设计规范》中相关控制指标确定人口最高限额5 5．3 根据板桥中心区最大用地面积和人均规划建筑面积确定人口最高限额6 5．4以本案实际情况及发展前景为基础，结合城市总体规划初步确定人口范围6 5．5参考周边城市及类似案例中的人口密度对以上得出的人口范围加以适当的调整。7 6．空间布局8 6．1 居住区8 6．2 商贸服务区8 7．开发时序8 8．策划参考文件9 1．项目背景

1．1 太仓市总体规划格局及经济技术开发区在太仓市总体规划中的位置

太仓市城镇布局分为中心城区、港区与乡镇。中心城区由四部分组成，分别为西南部的老城区、南部的南郊新区、东北部的开发区与东南部的陆渡镇。经济技术开发区作为中心城区的一部分，总体面积80平方公里，规划建设成为现代产业密集区、太仓经济增长的先导区、外向发展的示范区、城市建设的新城区。 太仓市城镇布局体系

等级城镇规划主要职能辐射范围

中心城市城区行政、经济、商贸、工业市域

重点中心城镇浏河旅游、工业、商贸，港口生活配套市域东南片 沙溪工业、旅游、商贸市域西北片 一般镇

璜泾工贸、港口生活配套市域北片 浮桥工贸、港口生活配套浮桥镇域 双凤工贸双凤镇域 岳王工贸岳王镇域

1．2 板桥中心区在太仓经济技术开发区的位置

太仓经济技术开发区共分三期：一期作为先期开发的具备行政教育功能的工业区，二期规划现代化工业区（25 k㎡）三期规划高新技术产业基地（40k㎡）。板桥中心区北起广州路，南至苏州路，东起沿江高速公路，西至娄江路，面积约6 k㎡，位于一期、二期、三期环抱之中，是新区的核心位置， 2．板桥中心区建设的必要性分析 2．1 带动产业区北拓西进的需要

伴随着产业区进一步向北向东发展，板桥中心区用地功能需要不断的改进和完善。原有的老城中心，由于用地规模和位置的局限，加上交通容量和环境容量的增加已渐渐不能满足新一轮城市发展的需要。而现有新区一期为引导开发区建设所设的行政教育设施几乎与老城融为一体，主要为老城区居民服务，也无法带动新区工业用地与居住用地扩展的需要。 2．2 老城人口疏解的需要

老城区城市人口密度比例明显不足，以老城区面积5KM2计算，规划人口密度达到约万人/平方公里。而据太仓市远景规划：城厢组团为40平方公里，合理人口容量为30—35万人；陆渡组团20平方公里，人口为10—15万人左右。平均密度不到1万人/平方公里；而现状人口密度远远大于这一数值。 2．3 周边经济开发区案例的功能分区

说明居住、商贸、服务等功能集中的新区中心是开发区发展建设中必不可少的一部分 名称类型人口（万）用地（km2）功能分区

苏州新区国家级开发区1352 中央商贸区、科技工业区、环中心生活区

江宁经济技术开发区国家级开发区15317 高新技术产业密集区、出口加工区、高教科研区、高尚社区等四大功能区

昆山经济技术开发区国家级开发区115一个核心区、二个城市副中心

常熟经济技术开发区国家级开发区336 沿江工业区、国际化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区 江阴经济开发区省级开发区25 张家港经济开发区省级开发区55 苏州浒墅关经济开发区省级开发区20

吴江经济技术开发区省级开发区20 工业制造区、海关商检进出口服务区、商贸服务区以及加工贸易联网监管区 太仓经济技术开发区省级开发区80

注：滨江新市区，规划面积平方公里，是集行政、商贸、金融、科研、餐饮、娱乐、居住为一体的现代化新城区 3．板桥中心区的优势分析 3．1 优越的交通区位： 中心区由四条交通干道包围

两条高速公路：苏昆太高速公路，位于基地北侧，连接苏州、昆山及太仓港；沿江高速公路，位于基地东侧，连接上海、太仓、南京、北京，是中国沿海地区交通大动脉。

两条市域主干路：常胜路、外环路。常胜路位于中心区的西侧，北连历史文化名镇沙溪镇，南通外环路，是太仓南北重要的联系通道，外环路位于中心区南侧，东连太仓港，西连昆山，是城市对外的交通性干道。另有规划中的轨道站点位于中心区西南角。

因此，板桥中心区是新区的交通可达性中心，这是规划建设新区中心的绝佳条件。 3．2 良好的经济区位

首先从市域角度分析：板桥中心区位于太仓市沿江、沿沪两条产业发展带的交汇点，为新区中心的形成创造了条件。

其次从市区的中心分布格局加以分析：目前规划与建成的各类中心（陆渡镇规划建设成为城市生活副中心，新区一期以行政教育功能为主，南郊新区则规划成为全市的文化、教育、体育中心）在老城区南部分布较为密集，而北部较为分散，随着产业区的北进，已超出了南部各类中心的服务半径，因此急需建设一个新区中心满足产业区发展的需要。

再次从市区的居住用地布局分析：居住用地同样聚集在城区南部，而北部规模小，分布较散，生活用地与产业区的距离过大易于造成钟摆型交通，也易造成产业区入夜无人的“死城”现象，更不利于吸引投资，因此，需要建设高品质的居住社区满足周边企业管理人员及职工的需要。此外，太仓经济开发区是江苏省距离上海最近的开发区之一，主动接受上海的辐射，成为嘉定汽车工业的配套服务基地，在产业结构上与嘉定形成互补。经济开发区的这种经济区位需要高品质、环境优越的居住社区来进一步吸引上海向太仓的投资。 3．3 良好的开发区位

板桥中心区位于城市的边缘区，是城市的建成区与非建成区的结合地带。 一方面，相对于“飞地式”的建设而言，可以减少道路、通信、水、电、气等基础设施投资，同时由于毗邻建成区，且与产业区的紧密联系有助于形成大规模的居住社区有利于老城区居民迁居意向的形成；另一方面，现状用地以农业用地为主，可以减少征地成本，降低开发门槛。 3．4 理想的自然条件

板桥地区地势平坦，用地成东高西低、南高北低。区内河网密布，主要河道有十八港、湖川塘、半泾河、洙泾河等，有创造优美自然环境的天然优势。 4 整体定位与功能构成

根据上述分析，综合委托单位要求、政府意见及相关案例，我们初步得出对板桥中心区的整体定位和功能构成如下：

4．1 整体定位

城市功能完备，文化休闲娱乐设施齐全，环境整洁优美，具有特色的现代化新城区 集居住、商贸、服务于一体的新区中心 4．2 功能构成

a. 居住职能：为产业区服务的中高密度、高品质的特色居住社区。在居住对象上与南部的陆渡的生活副中心形成分工和错位竞争：陆渡以吸纳老城区溢出人流为主，主要针对城市职工，而板桥中心区部分承担老城人口疏散的同时，主要针对周边生产企业的各类管理人员，职工及生产服务人员。另外也考虑安置本地农民及外来务工人员；

b. 生活服务职能：包括餐饮服务、商业零售服务、旅游服务等； c. 社会服务职能：包括文化娱乐活动、教育培训、医疗保健等； d. 经济职能：包括部分各类商业、金融等；

e．文化职能：通过中心区的各项建设，显示人民安居乐业、环境整洁优美、商业服务完善的新区精神风貌。 4．3 功能分区

根据以上研究对板桥中心区的定位，各区分为

①．商贸服务区：包括商业、文化娱乐、体育设施等，形成公共活动中心； ②．高档别墅区：服务周边企业高级管理人员及高级技术人员等高收入人群； ③．商品住宅房：服务周边企业普通职工和部分周边镇和老城居民等中等收入人群； ④．廉租公寓、农民动迁房：服务外来务工人员及周边地块动迁农民的低收入人群。 5人口规模策划

5．1 总体策划思路与方法

（1）根据城市居住区规划设计规范中的相关规划控制指标计算得到本案中的人口的最高限额，最终人口规模必须小于这一限额；

（2）以城市总体人口密度现状及未来的发展趋势为基础，结合城市总体规划中关于人口规划的总体思路及总体规划与本案的关系初步确定人口范围；

（3）参考周边城市及类似案例中的人口密度对以上得出的人口范围加以适当的调整。 5．2 根据《城市居住区规划设计规范》中相关控制指标确定人口最高限额 （1）居住用地最大范围

本案板桥中心区定位为…………，总用地面积为630h㎡，各类设施用地份额均未确定，其中道路用地117 h㎡,主要河道面积为 h㎡,从而得出最大居住用地面积为㎡。 （2）《城市居住区规划设计规范》中的人均居住区用地控制指标

据《城市居住区规划设计规范》中国建筑气候图，太仓属于Ⅲ区气候，据款气候区划Ⅲ区的城市人均居住用地控制指标如下表所示：

城市人均居住区用的控制指标（㎡/人） 层数人均用地指标（按照户均人计算)户均 低层33~47~ 多层20~2864~ 多层、高层17~26~

根据本案板桥中心区的定位，我们认为本区域中属于同时具有多种建筑形式的多层次的住宅区（包括供给高层管理、技术人员的别墅，供给部分太仓市民及周围工业区中经济条件较好的工人的经济商品房，及供给农民工的廉租房等），因此取表中多层和低层的折中值35㎡/人作为计算值。

（3）因根据定位，板桥中心区中居住将占主要份额，假定规划范围内除道路、河流、15％公园绿地的用地后得到的410h㎡建设用地全部为居住区用地，则得到板桥中心区居住人口至多为117150人。 5．3 根据板桥中心区最大用地面积和人均规划建筑面积确定人口最高限额 （1）居住区总建筑面积的确定

①．据前面计算，居住用地的最高限额为410h㎡。 ②．居住区容积率的确定 周边类似案例情况 1.华侨公寓

华侨公寓是由华侨房产、中鑫房产公司联合开发，地处锦州路近南园路口，小区占地面积25150平方米，总建筑面积41840平方米，容积率为，由11幢多层，1幢小高层（12层）组成。华侨公寓的小高层是太仓市的第一幢小高层，一经亮相即引起市场瞩目。楼盘于2003年3月开盘，目前多层已售出约70%，小高层只有七层的两套未售出。多层房型以三房二厅二卫为主，面积平方米，1、4层楼价格为2530元/平方米，2、3层价格为2580

元/平方米，5层价格为2480元/平方米，阁楼96平方米卖6万元。小高层房型也以三房二厅二卫为主，面积平方米，价格在3000~3400元/平方米。 2．………… 定位:

因本案板桥中心区的定位为功能完备，文化休闲娱乐设施齐全，环境整洁优美，特色鲜明的现代化新城区、集居住、商贸、服务于一体的新区中心

，考虑到开发区南部陆渡镇为太仓市中心城区的生活服务副中心，因而板桥中心应该突出对于满足各类消费人群的针对性和特色性，充分发挥区位优势。 确定容积率

根据以上分析，居住区大致可分为别墅、多层商品住宅、廉租公寓和农民拆迁房四类，据周边镇区情况及相关经验，别墅区的容积率以计算，多层商品住宅以计算，廉租公寓以计算，动迁房以计算。并根据周边房产消费人群对不同类别住宅之需求，大致得到下表： 住宅类别别墅多层商品房廉组公寓动迁房

针对人群周边企业高级管理人员、高级技术人员等部分周边（包括市区、陆渡镇、沙溪镇等）居民及周边企业普通职工外来打工人员周围农民动迁安置房 建议容积率

建议用地比例150ha120ha48ha48ha

建筑面积750000㎡1320000㎡576000㎡336000㎡

由上可得总建筑面积为上述各类建筑面积之和，即2982000㎡ （2）人均规划建筑面积

根据我们对板桥中心区的基本定位，本地的居住人群为高级管理人员、高级技术人员、普通职工、农民工，居住区定位也应分多层次满足各类居住人群的要求。

据太仓市城市总体规划中的住宅规划远期（2020年）人均居住面积 M2/人，考虑到办案中为低层、多层建筑，折合建筑面积约35M2/人。 （3）最高人口限额

最高人口限额＝总建筑面积/人均建筑面积＝2982000/35＝8340人，因此，本案板桥中心区策划中最终得出之人口总额应以8340人为上限，如超过该人口限额将造成居住质量的下降，并不符合有关规定的标准。 5．4以本案实际情况及发展前景为基础，结合城市总体规划初步确定人口范围 （1）本案板桥中心区定位

城市功能完备，文化休闲娱乐设施齐全，环境整洁优美，特色鲜明的现代化新城区，即集人居、商贸、服务于一体的新区中心。 （2）总体规划中的要求

总体规划中城市化水平预测中对城镇人口的预测为: 2005年34万人；2010年40万人；2020年万人。

另据下表太仓市城镇体系等级结构规划，规划市区人口占总人口的％，规划市区城镇人口约为万人 太仓市城镇体系等级结构规划表 等级城镇规模

（万人）数量（个）城镇人口（万人）占城镇总人口比例（%）城镇 名称规划镇 域人口

（万人）规划城镇人口 （万人） Ⅰ>10123市区 Ⅱ4～5210浏河85 沙溪5

Ⅲ1～349璜泾53 浮桥 双凤3 岳王3 总计742100

注： 规划人口分布以居住地为标准进行统计，服务港区的人口在市区及沿江各城镇的人口规模中加以综合考虑。 据太仓市总体规划中居住用地规划分为5个居住片区，分别为旧城居住区、新区居住区、南郊居住区、城北居住区和板桥居住区。

太仓总体规划中居住片区一览表 片区

编号片区名称面积 （公顷）人口毛密度 （人/公顷）规划居住人口 （万人） 1旧城380 2新区350 3南郊300 4城北370 5板桥320 总计350

由上述规划人口分布情况得出太仓经济开发区人口容量规模应在远期（2020年）达到万人。板桥镇原有本地常住人口约1万人，外来常住人口约3万人，同时根据开发区一期控制性详细规划中有2～3万人口将进入板桥中心区居住，因此，综合多方面因素我们初步确定板桥中心区人口规模大约在6～8万人左右。 5．5参考周边城市及类似案例中的人口密度对以上得出的人口范围加以适当的调整。 据部分国内外新城区市区案例中的人口密度显示： 部分国内外新城区的人口密度

开发时间占地面积（h㎡）人口（万人）人口密度（人/k㎡) 深圳市新中心区7

广州天河珠江新城7~1825758~27000 上海浦东~~11500 松江新城示范区3013400 罗店新镇4412

温哥华太平洋协和新城8319277

根据本案板桥中心区定位及所在城市太仓的经济发展和城市化水平，本案的规划人口密度大约在9000～11000人/k㎡左右，则总居住人口约56700～69300人。

6．空间布局 见建议方案图 6．1 居住区

高档别墅区：服务周边企业高级管理人员及高级技术人员等高收入人群； 商品住宅房：服务周边企业普通职工和部分周边镇和老城居民等中等收入人群； 廉租公寓、农民动迁房：服务外来务工人员及周边地块动迁农民的低收入人群。 6．2 商贸服务区 规模估算：

A.按照人均公共设施用地指标：据太仓市总体规划规定，远期目标（2020年）达到平方米/人，总人口6-7万，得到公共设施用地面积应在公顷

B.参考类似案例城市中心区的普遍经验：公共设施用地占到总用地的10%左右，占地约60公顷左右 根据上述分析，商贸服务区的用地规模应该在65公顷左右 空间布局：

大致安排在常胜路以西外环路以北部分，首先考虑到常胜路外环路是主要交通干道，附近包括规划中的轨道布局在此有利于货运的组织、人流的汇集及新区形象的展示；其次布局在工业区与板桥中心区之间有利于同时服务生产区与生活区，也符合工作（学习）—购物—居住的日常性生活方式，提高公共服务设施的利用率；第三，集中布局较为经济，也易于塑造新区形象。 主要建筑：

包括购物广场、中央商城、百货大楼、酒店、旅馆、影剧院、文化中心、体育健身中心、各类专业商店、邮电局、银行、电信局、市场等。 7．开发时序

考虑到板桥中心区的发展现状及其规划定位，总体开发思路为：初期的建设重心应该在于快速建立中心区形象，吸引人气，然后通过中高档住宅区的建设逐步回笼资金，并进一步完善和提高中心区的环境、居住、商业等各项条件。具体建议步骤如下：

①建议选择常胜路外环路交叉口处，以建设大型公共设施如商业购物中心、文化体育中心等为契机，集中精力快速树立中心区形象，并重点改善兴业路、常胜路、北京路两侧的景观及环境质量，争取在这一步极大改变板桥镇的旧面貌，通过各种途径向居民显示政府大力发展板桥中心区的决心； ②开发商品住宅房和别墅区，通过市场运作回笼资金；

③通过上一步回笼的资金一部分投入廉租公寓和农民拆迁房的建设，并应加紧完成农民住宅的改造，避免因区位条件改变、地价上涨而形成农民住宅镶嵌于城市用地的“城中村”现象；另一部分投入环境、居住、商业条件的改善中，进一步完善中心区各种条件；

④通过通盘考虑和全局发展状况决定老镇区的改造。

8．策划参考文件