美国次级房贷危机给我国的启示

美国次级房贷危机给我国的启示

作者：宋亚军 吴景新

来源：《中小企业管理与科技·中旬版》2008年第08期

摘要：美国的次级房贷危机几乎席卷了全球大部分开放性国家，给全球的经济发展蒙上了阴影。次级债风波给我国金融市场发展敲响了警钟，我们要更好的学习和借鉴发达国家的在经济，特别是在金融方面的成功经验和失败教训。

关键词：次级债 美国次级房贷危机 存款准备金率 信用卡 一、引言

2007年的3、4月份美国发生了次级抵押贷款危机事件,截至目前,美国的次级抵押贷款事件已经从次级抵押贷款危机演变为美国的次级债危机,而这一事件的发展对美国乃至全球经济的影响也越来越深,不仅导致股市的剧烈波动,甚至损伤到整个经济层面。同时,相关国家的中央银行也不得不伸出援手,评估并对冲由于美国次级贷款危机产生的影响。我国的一些省市，如上海、北京、深圳、广东、浙江在房地产方面也因价格过高产生了一些问题，所以有必要从美国的次贷危机为起点分析一下给我国的金融市场的启示。

二、美国次级房贷危机爆发的原因分析

（一）理解原因，首要是几个概念

1.次级债 金融中所谓次级债(subordinateddebt)，是指偿还次序优于公司股本权益、但低于公司一般债务(包括高级债务和担保债务)的一种特殊的债务形式。

2.美国次级房贷 美国房地产贷款系统里面分为了三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2％至3％，占美国整体房贷市场比重的7％到8％，但其利润是最高的，风险也最大。许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，如国际金融界名人罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。

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（二）美国次级房贷发生的原因

美国次级住房抵押贷款曾经使得更多的家庭拥有了自己的房子，稳定了居民的生活，而且促进了美国房地产业的发展，但就在同时也伴随发生了美国的次级抵押贷款危机，而且最终引爆了次级债危机。美国次级房贷危机的扩展对世界经济的造成了严重影响。下面，我们对次贷危机发生的原因做一分析：

首先是美国的利率政策。美国自2000年不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，目的利用建筑业拉动经济。这就带动了一波不动产大涨。但从2006年开始，美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌。另外，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现。

其次是贷款机构的恶性竞争。贷款机构为了多放贷，不断降低贷款门槛，恶性竞争。一些放贷机构不查收入、不查资产，甚至出现了“零首付”、“零文件”的贷款方式。贷款人只需声明个人收入情况，无需证明文件就可取得贷款。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，一些人根本没有还款能力就取得了贷款。

再次就是美国的高风险房贷产品创新。因为金融技术的进步，有的投行向这些银行买下这些贷款，将它打包成一笔债券，然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司，称为“次级房贷债券”，且有信用评等公司如SRP（标准普尔）给予债券信用等级。在抵押贷款证券化后，各行业的联系更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。但同时，银行还会与抵押贷款公司签署协议，在个人贷款者拖欠还贷的情况下，必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、彻底转移出去。这次出问题的原因是，当这些次级贷款人违约率升高后，债券等级便被SRP等调降，债券价格因此大跌，投资者遭受了很大损失，没人接手，想卖没门。更有甚者，美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下避险（或私募）基金专门投资这种债券，更糟糕的是他们再拿这些债券抵押，再去投资新的次级债券。

三、我国的现状及启发

（一）我国当前房地产业的现状 对我国的经济影响有限，是因为我国的对外开放程度有限，但不能说我国没有发生的因素，我们要做到居安思危，审视一下我国的房地产业的现状。 1.我国进入持续加息周期，房地产业面临利率上升的风险近年来，我国经济出现了过热现象，目前更加严重，特别是2007年以来全国居民消费物价总指数(CPI)一直持续上扬，今后一段时期内我国宏观调控的措施可能更大，收紧流动性的力度也会越来越强。实践证明，货币政策总体从紧最可能采取、最有效的措施就是调高存贷款利率。2007年的货币政策实际已经趋

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于从紧：10次上调存款准备金率，6次加息。从2008年以来已经是两次提高存款准备金率，一次加息。在这其中，雪灾、地震地发生可能减缓了加息的机会。总之，仍然是一种加息的趋势。这无疑是个人住房抵押贷款利率将不断走高，一定程度上成为个人住房贷款信用恶化和房价下跌的催化剂。

2.我国整体房价房上涨的趋势已经放缓，而且部分省市有下跌的趋势。有资料显示，目前，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着，能够买得起住房的只能是少数高收入者，而高收入者自住性住房问题已基本解决，其购房行为主要是为了投机或投资，这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流，及住房供应结构失衡等问题，中国房价的而一旦大幅下跌，无人接盘，开发商和投资者都将面临偿债危机。”事实上，近年来我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。 3.银行由于管理不善，面临的风险在增加 近几年我国银行业在激烈的市场竞争下，一方面个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷前审查只是形式，贷中向客户提供不合理的便利，贷后疏于跟踪管理，从而为不良住房抵押贷款增长埋下隐患。近几年的个人房贷现场检查也表明，存在大量用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象。另一方面一些银行开出的信用卡业务透支严重。2007年3月1日起，由中国人民银行颁布的《银行卡业务管理办法》生效。新《办法》大幅度调低了信用卡透支利率。同时在完善风险控制的前提下，调高了信用卡单张卡的透支上限。随着房价的上涨，个人住房贷款大幅增长，信用卡透支取现额度猛增。银行须防范信用卡透支风险。

（二）给我国房贷业务的启示 首先，各银行应严格保证现行按揭贷款首付政策的执行，并适时对银行按揭首付比例进行结构性调整，对90平方米以上、按揭第二套房等情况，可考虑将首付比例提高到40%~50%。当前应有步骤、有计划地通过增加首付比例、严格资产评估、提高贷款门槛等方式提前将银行的信贷风险加以释放。同时，各银行应采取严格的贷前调查杜绝虚假按揭，并加强贷后的跟踪管理。其次各银行应重新审视“住房按揭贷款为优质资产”的观念，从美国次级房贷危机的教训来看，不要把个人住房按揭贷款一味看做优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。现在要居安思危，在形势表面大好的情况下，清醒认识到潜在的系统风险。当前，各银行要打好基础，扎好篱笆，按照贷款数量充足提取拨备，对该核销的要及时加以核销。

四、提出一些合理的政策性建议

（一）建立监测和预警体系各银行应重视对住房信贷市场的监测和分析预警，准确判断房地产价格变化趋势，提前采取措施避免房价回落的不利影响。要积极开展“房地产贷款业务风险压力测试”，模拟在房价下跌或者其他政策改变的各种情况下，给银行带来的压力，提防住

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房信贷危机因素的累积。各银行应进一步健全房地产信贷风险管理的长效机制，在业务拓展与风险管控之间取得平衡，未雨绸缪，避免危机到来时手足无措。

（二）完善金融经营与监管体系，加强对住房抵押贷款的政策控制 各银行在贷款过程中首先应注重借款人的信用状况和实际还款能力，而不能仅仅依赖抵押的房产等第二还款来源。在发放贷款时就考虑抵押物的变现价值这本身就是一个误区，因为银行不是当铺，抵押不应也不能替代对借款人实际还款能力的评估。

（三）建立个人信用体系 (1)建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，从源头上提高房贷质量。改善银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强对已放贷款的监督管理。(2)完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。借款人不能按时归还贷款本息时，银行通常会把标的房产作为第二还款来源。但是由于中国法律对居民居住地房屋有保障条款，收回房地产有法律风险和道德风险，银行资产难以回收。随着抵押贷款的增加，这类问题更加突出。一旦购房人无力还贷，这些住宅抵押品又无法过户转让，银行很难进行充分处置，住房抵押的保障功能并没有实现。

作者简介：宋亚军1979.5 河北科技大学唐山分院经济系助教 天津财经大学金融学硕士在读。