房地产上市公司的盈利质量分析

房地产上市公司的盈利质

量分析

Ting Bao was revised on January 6, 20021

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本科生毕业设计（论文）

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江苏师范大学科文学院学位论文

独创性声明

本人郑重声明：本人所呈交的学位论文是我在老师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。本人承担本声明的法律责任。

学位论文作者签名：日期：

房地产行业上市公司的盈利质量分析

[摘要]房地产作为我国经济发展当中的重要产业，拥有较强的盈利能力和经济规模。该行业中的上市企业，其经营利润一直居高不下，但其盈利质量水平如何，却少有人进行研究。实际上，决定企业发展前景的指标中，盈利质量重要性远高于盈利额，关系了投资、经营及社会各方利益均衡。据此，通过研究我国房地产行业的经营发展现状，深入分析关于盈利质量评价的指标及理论。在此基础上，以我国上市房地产企业的经营数据为基础，构建综合评价模型。结合相关结论分析，我国房地产上市企业的盈利质量一般，内部差异较大，尚需进一步提升。

[关键词] 房地产行业 上市公司 盈利质量分析

AnalysisontheprofitqualityoflistingCorporationintherea

lestateindustry

Abstract: Real estate as an important industry in China's economic development, has a strong profitability and economic scale. Listed companies in the industry, its operating profit has been high, but how the quality of its earnings, but few people do research. In fact, the indicators of the development prospects of enterprises, the importance of earnings quality is much higher than the amount of profit, the relationship between investment, business and social interests of all parties. According to this, through the research of the real estate industry in our country, the current situation of the management and development, in-depth analysis of the quality of earnings evaluation index and theory. On this basis, the

comprehensive evaluation model is constructed based on the data of the listed real estate enterprises in our country. Combined with the relevant conclusions, China's real estate listed companies earnings quality in general, the internal difference is larger, still need to further improve.

Keywords: Real estate industry listing Corporation profit quality analysis

目 录

一、绪论 （一）选题背景

近几年，房地产市场让众多消费者和投资商不断观望，关注力度居高不下，大部分投资者和专项研究人员也使用多种渠道和方法，建立多项关于研究房地产市场盈利质量的分析研究模型，希望能够较为深入地研究该行业的盈利情况。多年以来，房地产行业不断被爆料出众多上市公司财务造假等新闻，致使本是趋之若鹜的投资市场被迫停滞，众多消费者开始理性面对投资，在进行最终决策时注重小心谨慎原则。在这些数字报表之下，逐渐明白投资收益并不是单纯地从所看到的报表上的数字反映出的结果，就是上市公司企业在经济发展中所取得的成绩。这只是众多投资因素中的一项，投资者需要从更深入的角度选择投资依据。特别是针对房地产行业，这种投资金额较高的产业，要从多方位考虑和估算其利益最大化，要关注其盈利质量。作为我国经济发展的重要基础支柱，无论是对社会经济影响的作用还是对消费者投资利益的发展，房地产行业的影响力不可小觑。只有深入剖析房地产行业的盈利状况，评价其盈利质量，才能对投资者投资、社会发展提供重要的参考依据。最终，通过科学分析该行业的盈利质量，才可以有效地理解房地产行业上市企业能否保障经济稳步发展，其持久发展对整个社会生产力发展，以及促进各行业经济稳步提升的重要影响。 （二）研究框架与内容

1.本文的研究框架如下所示。

问题的提出

2.研究内容

盈利稳定 概 念 界 定 相关文献综述 盈利质量的理论探讨 影 响 因 素 甄别 盈利 质基于资产负债表 基于损益表 基于现金流量表 盈利质量的分析体系 盈利增长 盈利金额 现金充足 建立相关评价模型 对策建议 结论 本论文所阐述的重点在于已产生的研究结果的基础之上，解释为如何保持盈利的稳定性，可持续发展性，如何提升利益总额，保留充足的现金。

第一章：阐述全文的选题意义、研究思路。

第二章：系统简洁地分析我国要房地产发展的过程、行业特征和社会地位。

第三章：房地产上市公司盈利质量评价指标设计及影响因素，分析房地产盈利质量的主观概念和影响因素。

第四章：本章在上述理论分析的基础上，结合上市公司的市场经营数据，构建评价模型，得出基本结论。

第五章：结论及政策建议，该章节是对全篇文章做出总结，阐述最终观点及发现的各项研究结果，并对进一步研究做出展望。

二、我国房地产行业概述

（一）房地产行业在国民经济中的地位和作用

在当今社会经济发展中，房地产行业既为国民经济的重要基础和促进市场发展的优先产业，首先要了解房地产行业的概念和性质等详细内容，并结合详细调研结论做出总结。

房地产产业本身的概念，可以概括为：客观存在的一项有形产业和一项法律权利。

所谓客观存在的一项有形产业，房地产包括土地本体和建立在土地之上的不可移动性能的建筑物。而地产是指土地包含一定空间，不仅仅是地表所有的建筑物，也可能会是地下建筑。在房地产本身优质的特征下，越来越多的人开始以消费与牟利的手段进军地产市场。

这种利益表示为房地产本体所产生的各项经济利益以及攀附的各项权利。

具体地位：

房地产属于基础性产业。在社会经济效益中，房地产给社会所提供的产品具有双重属性。一方面拥有着满足消费者居住基本资料，为消费者的生活便利提供服务。另一方面，建造了商铺、工厂、写字楼等办公区域，满足生产经营需要，带动社会稳步发展，提升国民经济水平，实现国民经济水平安居乐业的理想化生活质量。

房地产行业又是先导性产业。自1998年起，受到社会经济发展的影响，人们逐渐开始重视住房需求，房地产行业的兴起是加剧经济脚步的重要影响因素。随着房地产消费逐渐被人们接受，各式各样的消费理念腾空而起，以教育、活动、文化、医疗、商业等为主

导的大范围物质载体伴随房地产市场的崛起而满足了空间条件，各项经济活动的开展都必须以空间载体为基础，物质载体以辅助为必要条件。经济的发展就逐步以房地产行业作为奠基石，驱之向前。

由于房地产市场的链接点众多，波及面广泛，产业间的关联度密不可分，在国内经济发展上又是新的基础点，有着举足轻重的作用。

综上所述，国家的繁荣稳定、人民群众的居住稳定，皆离不开该产业的支持。

具体作用：

伴随着房地产行业的起步直接影响到社会经济的利益增长，房地产业的开发作为城市发展的先导性行业，带动住房、教育、医疗、商业等设施设备的完善，对于城市建设及规划起到了推动作用。

带动社会有形产业、无形产业的经济同步增长。房地产的落定带动周边商业、教育、医疗等有形资产消费，房地产本身也作为一个消费群体被社会所推崇。不仅本身为社会的经济繁荣做出贡献，还加大了人民消费力度，提升人民群众的生活消费质量，完善落实社会经济稳步增长，与我国多项重金属业，装饰业，建筑业等有着紧密联系，也从侧面带动旅游业，园林，咨询，金融等行业的兴起。

增加社会资金收入，为现代化产业积累资金。房地产中涉及到强有力的作用是作为国家和地域性财政政策开辟资金来源。更重要的是房地产本身能够通过提供税金和利润等，直接增加国家财政收入，为国家整体经济做出强有力的依据。

改善居民居住环境，提高生活品质。在社会的不断前进中，房地产也做出更新化的自我调整。伴随着居民生活水平的不断提升，

对于住宅的要求更是日新月异，房地产在不断的完善居住条件，居住品质，以高品质的生活为自我要求。高质量的住宅品质必定使劳动力在扩大生产的过程中全面稳固发展。 （二）房地产行业特点

房地产企业开发建造用于直接销售创造经济收入的对象便是房地产。在房地产的开发建筑中，房地产作为基础建设的行业，受到多方位的推崇，也受到政策的极大鼓舞和推动。

1.房地产的自然特点

a、位置的不可移动性和品质的差异化 b、消费者的需求普遍性 c、自身价值的不可确定性 d、供给稀缺性 e、商品耐久性 f、用途多样化 2.房地产的社会特征

a、房地产在销售过程中受到法律影响

b、房地产开发多受政策影响，经济体制改革影响价格浮动 c、区域性房地产和消费者之间多有民俗习惯等相联系 3.我国现阶段房地产行业的特征

a、房地产商业用房和销售比例增大，个体购买者增加

b、行业垄断竞争加剧，上下价格调整浮动过大，企业尚未出现品牌影响力

c、房地产经济区域面狭窄，依赖金融产业，银行信贷等成为唯一融资渠道，应多加开拓新经济方式 d、房地产价格目前持续上涨 e、局部泡沫型经济逐渐蔓延开来

（三）我国房地产行业发展历程

据历史记载，从1958年，土地收为国有，房地产买卖受到法律各项的阻碍，不得以经济交易等方式确立土地私有制度，房地产市场也于同年消失于世。[1]国内房地产市场逐渐开始苏醒，具体包括三个阶段：

第一阶段： 1979年至1991年。通过1980年，邓小平同志的发表谈话和后续相关条例、办法的颁布，带动房地产市场于1991年的下半年出现回暖现象。

第二阶段： 1992年至1997年。在邓小平同志南方谈话后，中国的房地产市场开始迎来春天。

第三阶段：自1998年以来，国家大力提倡发展型产业，在促进发展产业的政策下，市场调研体系数据中得出，中国的房地产产业迅速崛起，并成功迈入快速化市场通道，逐步确立了中国房地产产业发展的市场前景和社会方向。[2]同时，积极引进了资源分配、银行信贷等多种手段措施，运用到该行业的市场建设。2000年，行业飞速发展，房地产体系不断加强完善，人均住房面积由最初的17平米，发展到30多平米。[3]在政府的鼓励支持下发展，市场开始出现经济升温现象，房地产市场便由此彻底苏醒。

可以预测到在，房地产市场如今趋于白热化阶段，销售的重点多为住宅和商业，在改善人民生活质量和居住条件之后，实行各项经济同步进行，以带动经济共同增长为目标，大力加强商业消费和各项有形消费。

三、房地产上市公司盈利质量影响因素分析 （一）盈利质量理论

盈利质量理论主要论述的是关于企业盈利水平和如何提高盈利质量的问题，主要包括了四方面的内容，如图1所示。

1、阐述盈利的真实性，可靠性。这种表达方式论证的思想为在盈利质量报表当中所显示出的数据即为该企业最真实的盈利反应。

2、阐述盈利的现金保障能力。该观点指出只有获得实在的现金利益，才能说明该公司的资金盈利情况。

3、阐述盈利的稳固性。重点表现在企业的盈利水平和增长速度能否保持在一个稳定发展的水平，稳定是基础要素。

4、两个方式方法阐述思想。结合上述三点论证，一论企业是否有现金流入，二论企业盈利资金能否一直供应充足。多个固定式业务带来的盈利资金持久性更能展现企业资金的预测价值。偶然发生和不固定性的资金业务往往没有预测价值。

图1盈利质量的特征要素

盈利金额 盈利增长 盈利质量 现金充足 盈利稳定 （二）盈利质量评价指标的选取

通过之前各项论证得出，判断企业盈利质量的优良，在设计指标选取时，着重强调定量指标为基本内容，并且同时考虑诸多因素，具体包括：

1、全面综合性。盈利资产信息作为非商品，需要从多个角度入手，单从片面理解来看，并不能理解到各个方面的信息。

2、可操作行为。各项指标中的公式和数据，都需要对应相应的计算方式。

3、资金成本原则。在设计房地产行业的盈利质量综合评价体系时，除了保证评价结果的全面科学，也要考虑到评价的执行成本。只有收益大于成本，才有执行的必要。

结合前人研究成果，本文从以下四个方面入手，分析相关的评价体系。

1、设计盈利质量稳定指标

该指标需要关注不同类型的盈利在企业盈利总额中所占的比重。

2、设计盈利质量增长指标

该指标重点要分析上市企业的营业收入和利润增长情况。 3、设计企业现金充足指标

该指标需要从财务报表、现金流量报表分析相关的现金流动情况。

4、设计盈利金额指标

该指标重点关注企业的盈利金额。综合上述分析，构建相关体系，如表1所示。

指标 具体名目 表1盈利质量评价指标体系表[4] 属性 公式 修正营业利润贡献率（X1） 每股净资产（X2） 每股未分配利润（X3） 营业收入增长率（X4） 成长性 营业利润增长率（X5） 营业利润现金比率（X6） 现金保障性 每股经营现金（X7） 每股收益（X8） 获利性 净资产收益率（X9） 正向指标 正向指标 正向指标 正向指标 正向指标 正向指标 修正的营业利润贡献率=修正的营业利润/总利润*100% 每股净资产=净资产/期末总股本 每股未分配利润=期末未分配利润/期末总股本 营业收入增长率=（本期营业收入-上期营业收入）/上期营业收入*100% 营业利润增长率=（本期营业利润-上期营业利润）/上期营业利润*100% 营业利润现金比率=经营活动产生的现金流量净额/扣除投资收益的营业利润*100% 每股经营现金=经营活动产生的现金净流量/期末总股本 每股收益=（净利润-优先股股利）/期末总股本 净资产收益率=净利润/净资产 持续稳定性 正向指标 正向指标 正向指标 （三）上市房地产公司盈利质量影响因素分析

在阅读相关数据后发现：致使企业盈利质量优良的原因既有客观因素也有主观因素。本文将从三个方面论证影响上市公司盈利质量的主要因素，如图2所示。

1、微观层

a、企业总资产。企业总资产的数量与盈利质量的优良相互影响，相互制约。

b、收入情况。一是现金流的基本情况，与现金有关的资金质量与收入的多少也有着直接联系。二是企业日常业务的收入是否是含有固定业务的明确性。

c、企业的经营业务杠杆和财务杠杆。固定的业务所产生的收入对企业的盈利资金有所影响，反映出企业业务上的风险性大小，主要通过杠杆系数来衡量被称之为经营业务杠杆。

2、中观层

主要是指财务所运用的财务政策和采用的资金方式。 3、宏观层

通过宏观层面表示，导致企业资金盈利情况发生变化的是企业财务所遵循的资金准则，会计所使用的财会政策是对企业资金盈利有着最直接的影响。 资产情况 微观 中观 宏观 上市房地产公司盈利质量的影响因素 收入情况 会计经营策略 会计制度、准则 会计杠杆 公司治理模式、盈余分析图2 上市房地产公司盈利质量的影响因素

四、上市公司盈利质量综合评价模型与实证分析 （一）我国房地产行业描述统计性分析

从初始阶段发展到现在，我国的房地产行业形成了一定的发展经验，积累了一定的行业数据。特别是关于评价行业盈利质量方面，也积累了相对充足的历史数据。为了能够更加客观、详实地分析该行业的基本状况。本文在选取数据时，依照减少干扰，抓住主要因素的原则，从盈利风险的角度出发，以该行业发展水平接近的企业为代表，选择其发展盈利数据，作为行业状况分析的数据库。因此，为了体现行业发展的现状，减少分析误差，本文选取了2014-2015的上市房地产公司的经营数据，来分析该方面的主要内容。通过选取该行业中比较有代表性的企业，如万科、保利、北京城建等公司的盈利数据信息，套用盈利质量指标评价体系，进行描述性统计分析，从直观角度反映该行业的盈利质量状况，分析结果如表2所示。 表2房地产行业的盈利指标描述性统计 盈利质量指数量最小值最大值均值标 （N） （min） （max） （mean） X1 40 X2 40 X3 40 X4 40 X5 40 X6 40 X7 40 X8 40 X9 40 从表2可知，在分析期间内，我国房地产行业的营业利润增长率与营业利润现金比率两大指标的差异较大，反映了该行业的业绩指标波动较为频繁。由于采取策略、竞争能力不同，不同企业在面临同等环境的市场条件时，利润增长情况截然不同。在同等房地产政策影响下，不同企业的经营绩效差距明显。同时，从数据情况可知，部分企业的利润与现金流没有同步，现金流动能力较弱。主要原因在于国家宏观政策的调控，导致部分房企的资金链收缩，盈利能力有所下降，有必要进行深度的盈利质量分析。 （二）房地产上市公司盈利质量的主成分研究 1.基本原理

主成分分析(PCA)是一种统计程序，它使用一个正交变换将一组观测可能相关变量转化为一组线性不相关的变量叫做主成分值。[1]主成分的数量小于或等于原始变量的数量。这个变换定义，第一主成分方差最大的可能(也就是说，占尽可能多的变化的数据)，并且每个成功组件反过来又可能的最高的方差约束下的正交于前面的组件。结果向量是一组不相关的正交基。主成分是正交的，因为他们是协方差矩阵的特征向量，这是对称的。PCA是敏感的原始变量的相对比例，代表各类信息的综合指标就是主成分。

通常而言，主成分反映了事物的主要核心本质，需要借助软件提取。针对上述研究，本文接下来将运用该方法对反映房地产上市公司盈利质量的指标进行综合研究。 2.基本分析步骤 （1）初始模型

设有n个样本，每个样本观测到m项指标：X1、X1、X1、...、Xn，相关的数据阵如下所示：

x11X=x21x31xn1x12x22x32xn2x13...x1nx23...x2nx33...x3nxn3...xnn记为

(Xij)mn

其中：i=1，2，3，...，n；j=1，2，3，...，m。 在此基础上，寻找综合指标（主成分）。 假设存在p个综合指标（主成分）：素的关系如下所示：

X1b11Z1b12Z2b13Z3...b1pZpe1Z1、Z2、Z3、...Zp，则相应因

X2b21Z1b22Z2b23Z3...b2pZpe2X3b31Z1b32Z2b33Z3...b3pZpe3...

Xnbn1Z1bn2Z2bn3Z3...bnpZpen

写出矩阵形式为：

X=BZ+E

其中，B、Z、E分别为公因子负荷系数矩阵，公因子向量和残差向量。公因子

Z1、Z2、Z3、...Zp之间互相不存在相关关系，可以作为

正交矩阵。接下来，需要进一步计算公因子负荷系数、残差。 如果残差E的影响很小，则相关模型可以变换为：

X=BZ

主成分分析的任务就是要从中寻找Z，提炼公共因子。相应地，主成分分析的数学模型可以写成：

Z1a11X1a12X2a13X3...a1nXn

Z2a21X1a22X2a23X3...a2nXnZ3a31X1a32X2a33X3...a3nXn

...

Zpap1X1ap2X2ap3X3...apnXn

简写成：

Ziai1X1ai2X2ai3X3...ainXn

其中：i=1，2，3，...，p

上述方程组要求：

222ai21ai2ai3...ain1，其中：i=1，2，3，....，p

且系数

aij由下列原则决定；

第一，Zi与Zj不相关，（i不等于j，i，j=1，2，...，p）。 第二，Zi在X1、X1、X1、...、Xn的所有线性组合中，方差最大；

Z2和Z1不相关的X1、X1、X1、...、Xn的所有线性组合中，方差最

Z1、Z2、Z3、、...Zp-1大；...;Zp是与都不相关的X1、X1、X1、...、Xn的所

有线性组合中，方差最大。

这样决定的因子变量

Z1、Z2、Z3、...Zp都分别称为原始变量的第

一、第二、...第p主成分，其中Z1在总方差中占的比例最大，其余主成分的方差依次递减。

从理论上讲，p等于m，但实际中某些元素能够代表大多数原始数据的情况。因此，需要进一步提炼，寻找最终的主成分因子。 （2）确定主成分数量

假设检验法、累计贡献率法是常用的两种确定方法。结合实际，本文选择累计贡献率法确定主成分数量，累计贡献率值定为60%。

该方法主要根据反映公因子Zj贡献度的特征值来计算公因子Zj的贡献率：

=j

倘若存在q个主成份，则它们的累计贡献率为：

+12+3+...q

根据实践，设定累计贡献率的值，如60%。然后求出时的q值（为最小整数），即为主成分数量。

3.模型运用

根据主成分分析原理，结合SPSS软件，该行业主成分分析的基本步骤为： （1）建立数据库

整理所收集的基础数据，按照spss要求进行导入，构建数据库。在处理指标时，运用英文字母为名称，统一保留两位小数，减少人为误差。

（2）确定主成分数量和经济含义

结合数据，带入SPSS进行菜单操作。通过系列相关运算求出数据的各类分析元素。然后，对照预先设定的累计贡献率（本文设定为60%），进一步确定主成份数量，特征值和系数矩阵。

根据指标对应反映的实际情况，赋予主成分指标名称，给予合理的经济解释。

（3）构建综合评分模型

按照前述方法确定主成分后，结合因子分析和矩阵旋转前的数据状态，构建能够反映该行业盈利质量水平的计量模型，如下所示。

F(1/)Z1+(2/)Z2+...(n/)Zn

其中，F为盈利质量的综合评分值，

Zkak1X1ak2X2ak3X3...aknXn，为公因子变量，ak1表示旋转前因子

负荷。

(4)指标影响度分析

在确定了能够综合反映该行业盈利质量的主要指标之后，还需要进一步分析各类指标对综合评分值F的影响程度。进而，从中寻找到影响企业盈利的主要指标，基本计算公式如下。

E'j(1/)aj1+(2/)aj2+...(n/)ajm

该公式反映了单独指标的影响度，经过线性组合变换后，影响度变为：

EjE'jhj

其中，hj为变量共同度，阈值为[0，1]，反映了最初指标影响综合评分值F的程度。为了进一步反映其相对影响程度，计算公式为：

ejEjE

经过该套完整的分析流程，可以较为科学、合理地得到房地产行业的盈利质量分析结果，辅助决策者。 （三）房地产上市公司的盈利质量实证研究

1.设计变量

结合前述分析，每股净资产、营业利润现金比率、修正营业利润贡献率、每股经营现金、每股收益、每股未分配利润、营业收入增长率、营业利润增长率、净资产收益率是本文所选用的代表性指标：设其分别为X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9，其经初步筛选的原始数据X，有

X11X=X21X31...X12X22X32X13...X19X23...X29X33...X39记为XijX401X402X403...

409

其中：i=1，2，3，...，40；j=1，2，3，...40. 2.数据来源

本文选择2014-2015年间的上市房地产公司财务数据，并根据会计准则对财务数据进行合理筛选和处理。从上市公司的房地产数据库中进行提取，按照SPSS数据分析要求进行处理后，形成了基本的数据分析源，为下一步工作奠定了基础。 3．原始指标的主成分分析

（1）相关性分析

为确保各指标之间满足主成分分析的条件，本文结合数据，进行了房地产上市公司的相关性分析，如表3所示。 相关X1 性 X1 1 X2 X3 表3房地产行业盈利指标的相关性分析 X2 X3 X4 X5 X6 X7 1 1 X8 X9 X4 X5 X6 X7 X8 X9 1 1 1 1 1 1 如表3所示，本文所选取行业数据中，盈利指标之间存在相关性。特别是净资产与未分配利润显着相关。而且在各指标之间存在一定的重叠性，需要提炼出主要影响指标，反映了主成分分析的必要性。另外，从KMO测试结果也说明了这一问题，如表4所示。 Bartlett球体检验 表4KMO测度和Bartlett球体检验 KMO测度值 自由度df 30 显着性概率(Sig.) 由表可知， KMO值为，可以说明这些指标适合于主成分分析。球体检验的统计值为，其显着性概率明显小于1%，反映了指标间的相关性客观存在，需要做主成分分析。 （2）公因子方差分析

承接上述分析，接下来进行房地产行业上市公司的公因子方差分析，结果如表5所示。

表5房地产行业盈利质量指标的公因子方差分析 指标值 原始指标公因子未旋转的公因子方差 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 方差 X9 表中，可以看出，提取因子之前，各指标的公因子方差均为1，未进行旋转时，相关指标的公因子方差发生了变化，说明了这些指标间的相关重合程度的大小。为了进一步反映公因子的解释效果，进行了变量共同度hj分析，如表6所示。 表6房地产行业盈利质量指标的变量共同度分析

指标 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 变量共同 度 由表可知，所选数据及指标的公因子方差解释能力较强，能够包含了最大范围的原始指标信息，适用于进行主成分分析。 (3)确定主成分

做好准备工作后，运用SPSS分析相关数据，提取了反映房地产行业盈利质量的公因子，提取结果如表7所示。

表7房地产行业盈利质量指标的方差分解表分析

分析指标 初始特征值 总方差 所占比例（%） X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 累计比例（%） 旋转后的因子负载 总方差 所占比例（%） 累计比例（%） 如表所示，经过主成分分析后，可以得到待评样本的协差矩阵特征值、主成分贡献率等基本判断指标。从初始特征值的大小数据，可以确定主成分的数量。根据旋转前因子的分析结果，可以得到各指标的累积贡献情况。当这些指标的累积贡献率大于60%时，该指标即可认定为主成分指标。结合表中数据，本文可以提取四个主成分，能够覆盖%的信息，反映绝大部分的房地产行业盈利质量情况。为了保证主成分的相互独立，通过运用最大变异方法进行旋转处理，同时运用主成分因子分析提取，构建了协方差矩阵，可以得到指标间的独立性分析结果如表8所示。

表8房地产行业盈利质量指标的协方差矩阵

指标名称 X1 X1 X2 X3 X4 X2 X3 X4 由表中数据可知，四个指标间的协方差为0，主成分之间并不相关，具有一定的独立性。进一步，说明了本文进行主成分分析的科学性。 4.综合评价分值F分析

结合前文分析，可以提取四个基本因素，反映房地产上市公司的盈利质量。借助综合模型，可以进一步综合分析房地产行业盈利质量水平。根据模型计算结果，可以明显得出房地产行业上市公司的得分值。代入相应数据，可得综合评分值为：

F(0.325Z1+0.192Z2+0.133Z30.102Z4)/0.712

参照不同上市公司的具体经营数据，可以得到不同公司的盈利质量综合评分，并进行相关排序。从理论上来看，F值越大，说明房地产上市公的盈利质量越高。同理，可以结合指标数据，进行影响度分析，寻找到决定企业盈利质量的关键因素。

五、结论与政策建议

（一）分析结果

运用SPSS软件和主成分分析理论，结合相关的基础数据，对我国房地产上市公司的盈利质量进行计量分析，本文发现在所研究的40家上市房企中，其盈利质量综合得分情况呈纺锤形分布。

得分过高或者过低的企业较少，综合得分为负数的企业，占总数的13%，得分超过11的房企，比例仅为%。大部分企业的综合评分为4-6之间，反映了整体行业的盈利质量处于一般标准，需要进一步提升。

分析表明，在综合衡量盈利质量时，盈利数量仅为其中一个指标，还需综合考虑各方面的影响因素。研究结果表明，上市房企中，每股收益的影响程度较大，但并非唯一因素。营业收入增长率同样较为重要，反映了其持续获利能力，是衡量其市场开拓水平的指标。相比之下，其他指标的影响力较弱，在发展提升盈利质量时，仅需关注即可。

从分析结果来看，综合评分高的企业与综合评分低的企业之间，盈利质量水平差距较大，说明行业企业的水平不一。研究表明，盈利质量高的企业，其盈利能力并不一定会很高。那些盈利质量较高的企业，其每股收益金额却表现一般。

此外，从实际经营情况来看，我国政府对房地产行业也采取了相应的调控措施，对企业的盈利质量和水平产生了一定的影响。因此，房地产上市公司应当结合所处环境和问题，采取相关措施提升盈利质量。 （二）政策建议

我国的房地产上市公司的盈利问题颇值得关注，就当下社会而言，资金盈利质量还有待发展空间。对于我国国民经济的发展发挥了重要作用，应当适当且稳固的提升资金盈利质量，往往可保证市场有序的，稳固的可持续发展。为达到这一状态，需要从以下四个方面予以加强。

第一，针对当前行业普遍盈利质量水平一般的情况，房地产上市公司应当继续加强企业经营管理，将单一的关注盈利数量，转为努力提升企业资金盈利质量。

第二，根据对房地产公司盈利质量发挥作用的各类因素分布，房地产上市公司应当抓住主要成分，从企业固定业务收入额，现金流动业务、企业产品质量和核心技术等方面入手，对应调整管理方法，确保盈利的稳定、持续、增长力强劲和现金充足，从内部优化的方面，提升自己的盈利质量。

第三，针对行业内部公司盈利质量差别较大的问题，房地产行业应当加强交流学习，借鉴先进的经营管理模式，盈利质量较低的企业要向盈利质量较高的企业学习。通过各种平台，实现全行业盈利质量的提升。

第四，针对整体社会环境对行业发展影响的问题，政府方面应当加强对行业的监管、规范，设计合理的调控、支持政策，确保行业发展过程不走样，健康、高效地盈利成长，为社会做贡献。

只有通过政府、企业、市场三位一体的努力，以及各方的密切配合，抓住其中的关键影响因素，才能进一步有效提升房地产行业的盈利质量。

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[12]周俊颖.可持续发展观下我国房地产上市公司盈利质量实证研究[D].重庆工商大学,2011.

致谢

在江苏师范大学文学院管理系这四年的时间里，非常感谢这一路上支持和帮助过我的人。

感谢我的导师，自从论文的开题以来，他给我无比巨大的支持。他对工作一丝不苟的态度，尤其在百忙之中审阅我的开题报告和整个论文，全身心投入事业而展现出的积极人生态度和拼搏精神深深的感染着我，是我以后人生的榜样。

李桃

二零一六年四月十八日