淮南市中小企业指导服务咨询中心
园区建设可行性调研报告
目 录
第一章 中小企业创业园项目总论
第二章 中小企业创业园项目背景和发展概况 第三章 市场分析与建设规模 第四章 建设条件与厂址选择 第五章 工厂技术方案 第六章 节能减排
第七章 环境保护与劳动安全
第八章 中小企业创业园项目组织结构和劳动定员 第九章 中小企业创业园项目实施进度安排 第十章 投资估算与资金筹措 第十一章 财务评价
第十二章 中小企业创业园项目可行性研究结论与建议
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第一章 中小企业创业园项目总论
一、中小企业创业园项目背景
（一）项目名称: 淮南市中小企业指导服务咨询中心服务园区。 （二）项目承办单位：淮南市民富小额贷款有限责任公司。 （三）项目拟建地区和地点：淮南市谢家集区工业园区第二通道。 （四）承办可行性研究工作的单位：淮南市民富小额贷款有限责任公司。 （五）研究工作依据：根据国务院六部委《关于促进中小企业公共服务平台建设的指导意见》。
淮南市经过50余年的建设与发展，已经成为全国重要的煤炭基地、华东火电基地、安徽省煤化工基地。而淮南市依托煤、电、化不断发展壮大的中小企业，据淮南市公司管理局不完全统计2011年 6月底已逾10000家。随着淮南市“合淮同城化”城市群协作发展步伐的加快，淮南市中小企业融入省会经济圈、长、珠三角经济圈，走向全国，乃至走出国门，是淮南市中小企业的生存与发展的客观要求。而提高广大中小企业的市场意识、创新意识、竞争意识，是中小企业走出去的先决条件。
淮南市中小企业指导服务咨询中心，是全市中小企业提供全方位深度服务的重要载体，通过整合现有政府服务资源、创新服务内涵和外延、提升服务深度和质量；通过政策服务、金融创新、中介服务等对全市中小企业进行培育，推动其发展壮大，为淮南市创业、转型升级做出积极贡献。
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第一章：关于建设淮南莲花物流园区的市场可行性分析
淮南市位于中国的中东部、淮河中下游、安徽的中部，是皖、豫苏、鲁四省交汇处的中心城市，是连接我国东部与西部地区经济交流和商品集
聚的门户枢纽城市，国家大型能源基地之一，安徽省重要的工业城市。
近年来市委、市政府为推动“资源大市”向“经济强市”的转变，提出了“建设三大基地”（中国亿吨煤炭基地、华东火电基地、安徽煤化工基地）、“发展六大产业”（煤电产业、化工医药产业、机械电子产业、建材冶金产业、纺织产业、轻工食品产业）等战略构想。走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。通过调整工业结构，推动优势企业战略性重组，做大做强新兴支柱产业，提升改造传统产业，积极发展高新技术产业，尽快形成具有淮南特色的、适应市场需要的、富有较强竞争力的新型工业结构体系。加快发展现代服务业，改造提升传统服务业，提高第三产业在我市国民经济中的比重，并为扩大就业开辟新门路。
淮南市作为全国重要的能源城，化工基地，决定其属于社会消费品输入型城市，凭借特殊的地理位臵和四通八达的交通网络，“北方商埠”的作用日益凸现，大量社会消费品从全国各地汇集到本市，然后再分散到全市各个角落并流向周边省市县。
据《2009年淮南市国民经济和社会发展统计公报》（以下简称公报）显示，全年实现社会消费品零售总额159亿元、外贸进出口总额9211.6万美元（出口3753万美元、进口5458.6万美元），分别比2006年增长16.5%
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和17.2%。预计2010年全市社会消费品零售总额将由2009年的159亿上升到200亿，到2020年达到512亿；外贸进出口额2010年将达到14211万美元。社会消费品零售业和外贸进出口业的发展给物流业的发展带来了前所未有的发展契机。
根据运输管理部门不完全的统计，物流业务量在逐年增长，以现在每年60000万吨（铁路35925万吨、公路16005万吨、水路807万吨）来计算，由此将产生上10亿元的物流收益。可见，淮南建立物流园区有着极为丰富的地域优势条件和市场条件，是符合构建淮南综合物流园区的基本思想。有计划、有步骤地建设综合性或者专业性物流中心，最终形成辐射东北、华北、华东及长江以南地区的区域物流发展和供应链的重要节点的物流建设目标，是适应现代物流发展需求的，是对整个物流市场进行整合，建立有序的市场经济体系的必然要求。
第一节 淮南物流市场情况
淮南物流业的开展，是近几年适应市场需求的产物。目前物流配货公司有淮矿物流大市场、邮政物流、中铁快运、申通物流、淮南华宇、中通快递、圆通速递等逐步占领了物流市场，在煤炭、钢铁、木材、瓜果、蔬菜等物资领域也逐步建立了专业化特色很强的市场。这些大大小小的物流公司和园区，瓜分了物流市场带来的丰厚利润。他们利用专线运输、整车货物配货、零担货物运输、城市配送等各类不同的物流运行方式，利用其有限的资源和极低的资金投入，从事着这项新型的产业，市场运作中也出现了许多经营业绩颇佳的公司，在京、沪地区，苏、浙地区有了一定的影响力和知名度。
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一、 已运营项目： 淮矿物流大市场
淮矿物流大市场隶属淮南矿业（集团）有限责任公司物资供销分公司，于2006年6月建成，拥有库棚17座，建筑面积15万平方米，露天料场2处，面积近4万平方米。目前，淮矿物流大市场已成功引进国内知名的机电产品供应商87家、工具类产品供应商62家、钢材供应商32家、劳动保护用品供应商32家。2007年淮矿物流大市场组建占地面积9000平方米的配货中心。2008年开通了淮南至上海双向物流专线。2007年对外销售额达11.5亿元，2008年上半年对外销售额达到8.76亿元。
二、拟规划建设项目
1、淮南市曹庵镇现代物流园起步区
该项目拟规划位于合淮阜高速公路入口处，其核心功能区建设目标：到2015年建设总规模达2.3平方公里，起步项目建设内容是规划用地约1平方公里，主要包括区内土地平整、道路建设、供水、供电、排水及通信等。项目总投资3900万元。其未来服务范围与功能主要针对淮南市商贸物流需求及周边地区分销服务，预测园区起步区的物流需求总规模到2008年、2010年、2015年将分别占淮南物流服务总量的20%、25%、30%，约占主城区物流总服务需求量的40%、45%、50%。目前项目可行性研究报告编制完毕，正上报审批中。田家庵区政府已成立该项目建设领导小组。
2、淮南市鑫海物流园
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鑫海物流园区位于安成大转盘东北侧，206国道、312省道交汇处，淮潘公路起点。为国家发改委国债资金重点扶持项目和淮南市重点建设项目，占地约20亩，总投资1000万元，园区内分水果、水产品、农产品等多个功能区，年营业额2亿元。现项目计划在原有基础上新征土地100亩，投资5000万元，打造省内一流的大型物流园区，建成后预计年营业额达10亿元。目前项目已完成可研报告等前期工作。
3、淮寿现代物流园区
该项目拟规划建设位于谢家集区唐山镇境内，合淮阜高速公路唐山出口处。该项目规划占地面积2平方公里，是集物流配送、包装、展示、交易、仓储、信息、金融、邮电、商务服务为一体的综合商贸物流园区。项目总投资4亿元人民币。目前项目控制性规划编制已完成，审批中。
第二节 淮南物流市场要素分析：
一、分布区域
由于缺乏统一的管理，这些物流公司和配货站，主要分布在淮南西部、南出口、汽车、火车站周边等城乡结合部和高速公路出口处，专业市场也分布在市内环城路以内，规划不规范，不符合统一规划的要求。
二、组织结构
没有形成统一的有行业管理部门参与的物流大市场，大多数以无序的经营活动为主要经营方式。致使大量国家税收流失，除极个别有
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经济基础的公司，有完善的管理和财务制度，绝大多数的物流公司依靠社会关系而生存，从淮南市区的大型企业取得相对稳定的货源，缺乏统一有序的管理，组织结构松散。
三、物流要素
全淮南市物流公司，没有一个能够实现全部物流要素的物流公司。根据物流基本要素：信息、交通、仓储、场站等基本要求，极个别公司的已经具备了部分条件，但没有实现全部要素的公司。
四、经营状况
整车配载市场以淮矿物流大市场配货中心为主，以从矿业集团等企业取得相对稳定的货源，由于其依靠关系，经济效益颇佳，受市场影响因素较小。零担市场，以市内、汽车、火车站等货物集散地为主，大多数是专线运输形式，市场竞争激烈，许多公司采取降低运价的形式打价格战，经济效益相对较低，有的已经处于生存边缘状态；城市配送市场没有形成统一有序的格局，众多的私人小型货运车辆各自为战。
五、信息资源
由于上述客观条件的存在，制约了信息资源的共享，造成了信息资源的极大浪费。信息采用率不高，物流资源浪费严重，造成同城物流中转繁杂，时间拖延。
六、社会反馈
由于部分公司具备了物流部分要素，能够满足客户对货物运输快捷的要求，在一定程度上满足了市场的需求，所以，部分公司在社会
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上反映良好，有相对稳定的客户资源，在市场上有比较好的市场知名度和影响力。但存在的问题也不少：
1.货物丢失、损坏现象时常发生，而且索赔困难。没有建立规范的合理的有效的理赔制度，社会反映较大。
2. 由于物流业务的需求，代收款业务大量产生，相当运行不规范的公司，采用挪用货款的方式，弥补其经营活动资金的不足，造成客户结算困难。
3.地域分布零散，政府管理职能难以实现，影响城市统一发展规划。
第三节 淮南物流园区发展的市场分析
建立有规模的、物流要素具备的物流园区，已经是市场的客观需求，这不仅仅从当前淮南市物流市场客观条件可以看出，而且从许多方面看都已经成为必须发展的项目。下面就建立物流园区进行市场可行性分析：
一、物流业发展的必然要求
从国际、国内物流市场来看，专业的、功能完善的物流园区，已经是物流发展的必然趋势，第三方物流的大力开展，已经形成了以经济开发区为主要形式的物流园区建设，使广大客户享受到了便利快捷的物流配送服务，甚至有的生产厂家已经把自己的销售体系建立在物流园区内。从国内各省来看，安徽物流园区的建设发展已经滞后，除合肥、蚌埠、芜湖外，其他城市至今没有建立功能完善的物流园区，从有关部门的统计资料发现：淮南的物流业务以每年20%的增长幅度
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在增长，以现在每年出港货物和进港货物的总量60000万吨计算，由此将产生上10亿元的物流收入。而许多大的省份已经在自己的交通枢纽城市建立了物流园区，逐步规范了物流运作的全部过程，并取得了良好的经济效益。从物流市场前景看，属中长期投资项目，而且发展势头必然良好。
二、政府行为的必然要求
根据安徽省政府、交通厅的战略构想，依据沿淮 城市群资源型产业特色及其“扇形”腹地特征，区 内物流基地建设可依托铁路和高速通道，以区域物 为主导，市域物流为基础，构筑物流基础设施和信 平台。形成以蚌埠为龙头，蚌埠－淮南－阜阳和蚌 －宿州－淮北两个工业重型化与城镇密集化高度协 的“走廊”为两翼，各级物流基点均布的现代物流 心服务体系。
以物流供应链一体化管理理念，整合链结产业、 交通通讯设施、市场等要素，建设物流园区。以蚌 阜阳枢纽中心城市为核心，建设集管理、仓储、配送 加工为一体、面向进出口的区域综合物流园区；充 利用涵盖淮南、淮北、宿州南部、阜阳东部的煤－ －化一体化重工产业集团，建设专门化生产资料物 中心；结合各地开发区、工业园区的物流资源，建 专业化物流园区；依托高速公路和铁路枢纽、商贸
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地，建设面向不同服务层次和区域范围的网络化物 体系和发展基地。
当前淮南市物流市场地域分布零散、经营结单一、运行混乱、政府职能不能够体现的现状，已经纳入了政府的议事日程。所以，当前介入物流园区的建设，将得到政府的大力支持。
三、当前物流市场的客观要求
1、物流公司的要求：由于多方面原因的制约，不具备完善的物流功能已经影响了许多物流公司的发展。所以，提供功能完善的物流园区，是广大物流从业者的希望，是其服务功能的延续，是其扩大市场影响力的唯一途径。所以，功能完善的物流园区，不仅仅可以满足物流公司在信息、交通、仓储、站场等方面的要求，而且可以为其提供一流的服务，使其在信息方面得到共享，交通方面得到便利，仓储方面得到保障，站场方面得到全方位的服务。
2、广大客户的要求：广大的客户已经对物流公司开始的慎重的选择，信誉好的、有实力的物流公司已经有了相当数量的客户群体。而相当一部分的物流公司不是不想为客户提供优质的服务，仅仅是由于资金等方面因素的制约，使他们难以规范操作，难以满足客户多方面的要求。所以，有完善功能的公司，不仅仅在市场上得以生存，而且将不断做强做大，成为客户的首选。这是来自市场的要求，也是我们建立园区的市场因素。
四、物流园区丰厚的回报
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1、社会回报：物流园区的建设，是功在当今、利在千秋的大事业，不仅仅提高公司整体社会形象，从政府对物流企业行使政府职能、规范物流公司管理、提供数百就业岗位解决就业等等方面来看，都对社会是极大的贡献，是符合政府城市整体发展思路的利国利民的好事，并将得到社会的大力支持和良好的口碑效应。
2、经济回报：功能完善、管理完善、全方位的服务，将为园区提供持续不断的经济收益。包括：物流专业咨询、仓储管理、流通加工、货运服务、信息服务、交易服务、房屋租赁、电子商务、站场全方位服务……都将给园区产生经济增长点，都可以源源不断地产生良好的收益，为园区的进一步发展提供资金支持。这是园区长足发展的必须条件，也是我们建设园区的一项目的。
五、园区的可持续发展性
园区的规模化建设，要求园区的可持续发展性，这不仅仅是考察一个项目的硬性指标，而且是逐步做强做大的必然要求，从物流市场发展的形势和国家对物流市场的整体要求等各方面来看，园区有可持续发展性：
1、物流人才的技术支持：根据市场的需求，大量的物流专业人才已经进入物流市场，他们熟练的专业技能，可以为园区的再发展提供宝贵的人力资源，使园区的发展避免人才匮乏的局面。
2、市场的需求：物流市场的逐步规范发展，物流业的逐步发展壮大，各类物流公司的迅速增长，不仅仅本地物流公司将进驻园区，而且国内知名物流公司也将在园区内安家落户，这是园区可持续发展的市场保障。
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3、良好的经济收益：全方位的园区服务项目，将给园区带来丰厚的经济回报，为园区的可持续发展提供有力的经济保障。
综上所述，我们认为，园区的建设是可行的，是符合当前物流业的发展，顺应市场客观要求的。
（以上市场分析报告，我们参照了国家和安徽省、以及淮南市相关部门的有关资料，本着客观、求实、发展的思想。当然，由于我们水平所限，有未能阐述到位的地方，恳请谅解。）
第二章：淮南市莲花物流园区建设目标与定位
淮南市莲花物流园区合理规范的建设，是园区正常投入营运以及长足发展的必须，因此，园区的建设必须有前瞻的建设目标和定位，要避免目前物流园区规划存在的“需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力”五大软肋。为此，建立如下建设目标和定位：
第一节 建设目标
通过1-3年的时间，园区要具备现代化的、功能完善的、全淮南最大的物流园区。
物流园区基础设施用地比例：仓库用地、停车场用地、集装箱堆场用地、道路用地、绿化用地、办公用地的比例分别为：
3:1.5:1:1.5:2:1。分别为：仓库用地：133400平方米，停车场用地：5100平方米，集装箱堆场用地：33350平方米，道路用地：5100平方米，绿化用地：8800平方米，办公用地：3400平方米。至2013年通过招商引资使园区入驻率达到规划面积的60%以上。至2014年发
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展为大、中型社会化物流服务基地，为淮南经济发展提供强有力的保证，带动淮南现代物流产业的发展。
第二节 具体操作规程
淮南莲花物流园区建设是一项规模大、投资大、功能全、时间长、难度大的系统工程，必须制定系统的总体发展规划，并按照规划采取“分步实施，滚动开发”的建设实施战略。建设过程可分为一期和二期工程，一期可分为前期开发实施（2011年），中期规模建设实施（2012-2014年）和后期完善建设实施（2014年下半年）等三个建设实施阶段。预计一期投入约7600万元。
一、前期开发实施（2010年）
1.建立物流园区开发实施管理体制及运作机制，
组建物流园区建设项目组，明确项目组的管理权限及职责；完成物流园区政策的制定和政府审批，并由项目组出面制定园区相关项目的建设、开发、招商引资办法和重要建设项目的招投标、工程监理、建设质量考核等管理办法等，为实施建设做好制度准备；
2.启动并力争完成园区配套基础设施建设
在物流园区建设项目的主持下，启动并完成规划的园区交通项目，包括园区内道路、支线等；启动并完成园区通信网络、电力、能源等基础设施配工程；启动给排水与污水处理工程；启动并完成园区绿化与形象工程等。
3.启动园区物流管理信息平台项目。启动并部分完成物流园区物流信息平台系统的开发项目，完成信息系统功能设计、部分物流管理软件开发
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与信息系统的基础硬件配臵，包括信息服务中心的建立。
4.启动并完成示范仓储设施及部分辅助设施建设项目。按照物流园区的整体规划，启动并尽快完成具有较好市场前景的物流中心建设项目，建设包括示范性仓储设施、停车场、综合配套办公楼等项目。二、中期规模建设实施（2012－2014年）
1.建立与园区规模建设相配套的政策体系。
积极争取银行贷款，严格按照园区中的社会公益性较强的项目及适合银行贷款的领域，积极争取政府、银行贷款支持资金，用于园区配套或改善投资环境的基础设施建设、市政设施等的投资；在园区规划的土地范围内，实行优惠的土地批租政策。园区项目组要积极向盘锦市政府争取与物流园区建设和物流产业开发特点相适应的优惠的土地开发政策；制定优惠的物流企业发展政策。在园区鼓励各种性质和形式的企业入驻注册，并给予相关优惠政策；对于技术含量较高的以技术经营为主的小型物流企业，获得市有关部门组织的技术认证后，可以享有高新技术企业的各项优惠政策；
2.完善物流管理信息系统功能
完善园区运输车辆管理信息系统。在前期停车场管理信息系统基础上，对在园区经营的各类车辆实行注册管理制度。通过完善信息系统功能，对货车的车种、车号、载重、货种、起点、去向等信息进行静态、动态结合的跟踪管理，为在园区物流平台上开发其他信息管理功能提供基础信息支持；完善园区运输配载系统。为进入园区的返程空车进行自动优化配载，保障货主与车主的利益，也是物流园区降低整体运输成本和开展跨地区网络化运输的主要信息服务功能；完善园区物流配送系统。对以园区为据点
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开展市内配送的物流企业、工业及商业企业，提供配送信息的平台管理功能支持，为其优化城市物流配送服务功能提供强有力的信息服务支持，包括货种、数量、车种、路径、费用、时间、满载率等要素的优化过程；建立和完善基于园区信息平台的电子商务系统。为园区内企业或通过园区物流企业在网上完成采购、销售、购物、配送、结算等信息支持；完善信息咨询及决策支持服务系统。通过园区信息平台，向园区企业提供物流统计、分析、预测、结算等咨询和决策支持信息服务功能。
3.完善园区环境优化与形象设计。在物流园区前期建设基础上，进一步完善园区环境保护与优化工作，以及园区的形象设计工程。
4.强化各种运输方式的联合与衔接。落实园区运输环境发展战略，建立公路、市内配送道路等相互衔接和配合的通畅的运输体系，并在海关等部门的支持和创造必要条件的基础上，开通园区与铁路和内河水运直通的陆路口岸。
三、后期完善建设战略（2014下半年年）
淮南莲花物流园区经过前期开发和中期大规模建设后，作为适度超前的物流基础设施，经过几年的发展，园区整体规划的各项设施及物流服务功能、经济开发功能将基本具备。物流企业的组织经营、工业及商业企业依托物流园区建立生产经营基地均具备较高的物流管理技术水平，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现盘锦大千物流园区的最终发展目标，即建设成为现代化、信息化、产业化、生态化综合型物流园区，使其成为淮南市、安徽省交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。
第三节 园区定位
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概括的讲，淮南莲花物流园区将是一个区域性物流中心，是为物流业务提供运作设施和集成环境的大型物流园区，严格的讲园区不应该参与具体的物流运作。
所以，淮南莲花物流园区从建设思想到经营思想，都本着规模—设施—服务—文化理念都是一流的原则，园区定位：保持20年后仍然是一流的。所以，从园区的硬件设施配臵，到园区文化建设，从人才培养战略，到园区再发展规划，都应该有前瞻性。在这样的定位下，莲花物流工业园区建设成功后将具有下面几项功能：
1.制造业的地区分销中心 。 建立这样的地区分销中心将有助于配合制造业系统正在进行的流通、销售渠道变革，利益的驱动将使他们选择物流园区作为基地。
2.大型商业零售业的配送中心。 我们将建立以交叉理货功能为核心服务，以信息化程度和自动化程度为特色的高质量仓库系统。淮南市目前的大型超市和连锁店对第三方物流的认可和对此类配送中心的寻找将是我们重要的商业机会。
3、面向中小企业的快速反应基地，联合快递这是一块相对新鲜的市场，具有很好的市场潜力。建成后的淮南莲花物流园区应该具有”四位一体”的功能要素 ：
现代化的仓库群； 专家级的物流策划组织； 安全、快捷的物流配送力量； 实现物流信息互动的电子化平台。
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4.建成后的园区将具有如下核心功能： 货物集散功能：由各物流公司接收通过各种运输
的到达货物、并进行分拣、储存，将本市发出货物进行集中，通过直接换装方式向外发运。
货物中转功能：结合淮南中转物流需求大的特点，物流园区将充分体现商品中转中心的作用。一方面物流园可以连接各种运输方式，另一方面物流园也将利用连接合徐高速、合淮阜高速、淮河水运等交通便利优势，起到衔接干线运输与支线配送的作用。
配送功能：物流园区向配送中心、配载中心或区域物流节点实施日常配送；物流园区针对工商企业提供配送服务。
流通加工功能：包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等等。通过流通加工，提高物流对象的附加价值。
物流信息服务：建设物流公共信息平台、完善物流信息网络建设，通过信息系统完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化手续。
〃物流咨询与培训：物流系统规划与设计、物流培训、物流项目咨询等。 〃商品展示的商流功能：物流园区将通过设立商品展示厅，提供贸易机会。
〃电子商务的辅助功能：物流园区可以利用巨大的仓储资源，专业的配送服务，开展淮南市电子商务的试点工作。
第三章：淮南莲花物流园区的发展战略
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淮南莲花物流园区项目的目的是为了帮助客户实现以
3个重大的价值转化：
1、将房产资产，转化为货币资产。 2、将专业市场，转化为专业品牌。 3、将零散管理，转化为制度管理。
而实现价值转化的关键在于：土地、建筑等现实不能改变的前提下，如何提高如此巨大资产的运行效益、效率与效果。不仅要为现有的已经完成的房产找到运行的策略，而且必须为后续的土地开发，提供可靠的运行策略。
盈利模式：选择销售模式，即将整个大市场作为整体来运做，通过展览与产品销售，来带动房产销售或租赁。例如：可以依靠园区独特的地理位臵开展大型广告业务，利用物流设施开展全方位的物流供应链开展操作等。这些都将成为园区赢利的目标选择。
品类定位：要做淮南以及华东地区物流业的专业市场，已经在前面对园区的定位做了一定的分析研究，在此不再叙述。
客户界定：确定目标客户，从客观来讲，物流公司和加工企业将成为我们的首选。
符号设计：必须进行相应的符号设计，以确保传播效率的提高。也就是园区形象的建立，这个要有统一完整的形象设计。
新闻传播：品类定位和符号设计完成之后，就需要制定新闻传播策略。在初期阶段，新闻传播是效率、效果最好的策略。可以通过政府行为和新闻媒体开展有步骤的传播活动。同时可以采取宣传手册、
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用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期效果。 组织优化：组织优化要解决的问题，是为了精确的落实上述策略，企业内部必须建立能够完成既定策略的组织保证。在这里，就需要提前三个月进行物流人才的招聘和培训。
计划模拟：只有通过计划模拟训练，才能使各个部门、各个岗位胸有成竹，有条不紊的展开工作。
第四章：淮南莲花物流园区工程基础项目与收益预测（由于园区建设需要专业工程预算人员进行详细的工程预算，在此仅进行初步估算。）
第一节 园区工程投资估算 一、 园区基础设施
物流基础设施是在供应链的整体服务功能上和供应链某些环节上，满足物流组织与管理需要的、具有综合或单一功能的场所或组织的统称。
1.具体设施
①、物流园区内部规划和建设完善的道路、站场网络，与高速公路、城市环路、国道主干线等有方便的接口，按照规划面积的15%规划道路；设计和安装明确的交通标志；必须实现铺设完善的宽带电信网络；按照规划面积的20%规划绿地；给水、排水、电力、供热、燃气、环保、防灾、安全保卫等网络设施一次总体规划，统一施工。
②、物流园区建设轻钢结构仓库、普通平房库、露天仓库、集装箱堆
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场、停车场、冷藏库、冷冻库、危险品仓库等物流基础设施。建设完善的辅助及配套设施，如停车场、洗车、汽车修理以及生活、办公、商品展示等设施，同时设立邮政、快递、银行、保险、税务、质检等的营业机构。 ③、物流园区使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高价立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、陆续建立数字识别系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等，要建设成工业化、数字化的物流园区。
④、物流园区建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，建立物流资源网、设立适应市场的物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。
2、预计总投资7600万元。
物流园区基础设施用地比例：仓库用地、停车场用地、集装箱堆场用地、道路用地、绿化用地、办公用地的比例分别为：3:1.5:1:1.5:2:1。分别为：仓库用地：133400平方米，停车场用地：5100平方米，集装箱堆场用地：33350平方米，道路用地：5100平方米，绿化用地：8800平方米，办公用地：3400平方米。至2013年通过招商引资使园区入驻率达到规划面积的60%以上。至2014年发展为大、中型社会化物流服务基地，为淮南经济发展提供强有力的保证，带动淮南现代物流产业的发展。
设备投入：物流园区使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高价立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、并陆续建立数字识别系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等其他设备。预计投入资金500万元人民币。流动资金100万元人民币。
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第二节 运营收益预测
作为一个长期的大型项目，物流园区的投资收益期大约在20年左右。其收益将是多元化的，我们就前期的收益进行大致估算：
收益项目：
（1）主业收益包括：
房租收益：去除园区办公自用3400平方米，余下160000平方米，以每平方米300元/年计算，年收益约48000000万元。
设备租赁收益： 约1000万元 信息平台收益：略 物流咨询收益：略 （2）辅助收益包括：略 广告收益：略
餐饮、宾馆、修理等服务收益：略
（由于工程建设尚未开始，工程收益和建设成本无法详细匡算。在此仅仅列出收益项目，仅供参考。）
以上不包括货物流转收入及产生的税费。
第五章 环境保护
（一）园区选址是淮南市西部地区闲臵土地，不仅完全符合城市建设统一规划，而且周围无密集型居民区。
（二）建设完成后的园区将有20%的土地作为绿化用地，不仅仅是淮南市西部的形象工程，而且将改善当地的日趋恶劣的生态环境。
（三）污水排入城市管网，对当地环境没有任何影响。
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第六章 关于策划方案的说明
为了做好淮南莲花物流园区的策划预案，经过对淮南市的物流市场进行了广泛的了解和调查，结合淮南地区的实际情况，参考国内外许多优秀物流园区的运行模式，对园区建设的几个重要方面进行了详细的说明。
1.在《市场可行性分析》方面，经过调查、了解做出了详实的报告，总体认为该项目可操作性强，在进入良好运转状态后，收益稳定持续；
2.在《园区建设目标及定位》方面，拿出了具体的思路，确立了建设现代化的、功能完善的、全淮南最大的物流园区的思路；
3.在《园区运行策略方面》，参照了国内外许多优秀物流企业先进的运行经验和运行方式；
4.在《园区工程基础项目与收益预测》，由于园区尚未开始建设，规模和建设规划尚未完善，所以，没有详实的数据支持；
第七章：可行性研究结论
为了物流园区的正常建设，在对淮南市的具体情况进行了详细的调查了解基础上，得出结论为，物流园区的建设是可行的，是符合政府统一规划的，能够高效合理地配臵资源,是具备超前意识的建设行为。准备用3年的时间，把淮南莲花物流园区建设成具有现代化的、功能完善的物流园区，为带动地区经济的快速发展贡献力量。
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二〇一〇年八月
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淮南莲花物流园区项目组
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