名目： 第一局部：
1、 西安的自然历史情况 2、 宏瞧政治、经济情况 3、 西安市房地产投资状况
4、 西安市的商品房住宅市场总体印象 第二局部：
1、 总量的变化情况 2、 人口的区域分布 3、 人口的年龄情况
4、 人口的受教育情况〔知识文化水平〕 5、 从业人口的职业划分及收进支出情况 6、 消费者的消费水平 7、 消费者喜好的户型及面积 8、 消费者支付能力 9、 消费者的消费水平 第三局部：
1、 各个区域〔城东、城西、城南、城北、城中〕的文化气氛 2、 各个区域的都市规划情况
3、 各个区域的支柱产业各个区域的经济开展情况及开发前
景分析〔区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要
从：政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、现在开展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。〕
〔附第四局部〕：西安几家实力对比大的开发商评价 正文： 第一局部：
1、西安的自然历史情况：
西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安〞之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属热和带半热和大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。
2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不管从总人口依然从人口密度上相对比，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏瞧政治、经济情况：
2000年西安市经济健康稳定增长，人民生活水平接着提高，全年
实现国民生产总值689亿元，比上年增长了13.1%。人均国内生产总值突破1万元。全年全市社会消费品零售总额328.47亿元，比上年增长10.17%。城乡居民收进增加，整体到达小康水平。全市城镇居民家庭人均可支配收进达6364元，比上年增长6.1%。99年大连居民消费水平为5754元，2000年人均收进会到达6000元左右，与西安相比全然持平，甚至略低于西安的消费水平。 3、西安房地产投资总体情况： 5、 西安商品房住宅市场总体印象：
2000年,全年完成房地产开发投资23.75亿元,比上年增加33060万,增长16.17%;全年商品房施工面积144.89万平方米,比往年增长57.49%;竣工面积121.5万平方米,同期增长40.68%;全年销售商品房150.75万平方米,销售额45.55亿元,比上年增长125.06%和137.79%.
2000年，西安都市维护建设完成投资16.12亿元，房地产开发完成投资52亿元，建筑业完成投资198亿元，村镇根底设施建设完成投资2.7亿元。全年新开发面积711万平方米，其中经济适用房608万平方米，新竣工面积582.62万平方米，销售面积131万平方米，完成投资69.2亿元。2001年将在往年的根底上，开发各类商品房500万平方米，完成投资195亿元。而大连1999年房地产建筑业总产值121亿元，新开工面积829万，竣工面积683万。2000年住宅开发面积500万平左右。2000年大连市商品房销售面积213万平方米。都市人口数西安要比大连多150万人
口，然而住宅开发面积西安却要比大连少近100万平方米。两地的在职人员收进大连为6274元，西安城镇居民人均可支配收进达6364元，于大连全然相同。从各项指标对比来瞧西安的房地产市场可开发空间依然相当大的。而通过市场调查也同样体会到那个有着悠久文化历史的古都正与现代气息想融合，许多新时代的耕耘者正在这片盼瞧的土地上编制着梦想。 西安房地产业目前存在的一些咨询题不容无视：
一、 是楼市通过几年开展，市场更趋成熟，但在产品定位方面还
和市场需求有较大差距。许多开发商一味扩大户型，逐步拉开房价，忽略了相当一局部购房群体的需求，尤其是缺乏针对工薪阶层需求的商品房。
二、 是土地运作市场程度低，房地产开发投资竞争无序现象仍存
在。一方面，从目前土地转让方式瞧，仍以协议为主，拍卖、招标较少，这与房地产高速开展极不相习惯。另一方面，土地需求缺乏透明度，土地市场运作缺乏标准化、市场化。 三、 是销售环节违规现象时有发生，如虚假广告，产权不清，面
积“缺斤短两〞等。
四、 中介机构行为不标准，目前该市中介机构从业方式简单落
后，从业人员缺乏专业知识，信息来源没有保证，操作不标准，且要紧效劳内容大多停留在住房租赁方面。
五、西安房地产现在还存在集体购置。在大连这种现象差不多全
然瞧不到了。
六、 安的经济适用房和大连还有一定的区不。大连的经济适用房
差不多回进商品房的概念，然而在西安却仍然没有被纳进商品房的范畴。建设经济适用房仍需要审核批准，之后土地本钞票和应缴税金都有相当的减免。因此，房屋的价格也相应低廉。尽管需求市场不断在扩大，但主流集中在经济适用房上，2001年陕西省的住宅投资方案的85亿元中，就有60亿元左右将被用在经济适用房的建设上。
七、 西安还存在集资房，由单位出局部资金，个人出局部资金共
同建房，解决个人住房咨询题。
八、 上几点基本上西安房地产市场机制还不健全的表现。这些方
面都直截了当或者间接的妨碍着正常商品房市场的运行，值得引起足够的重视
第二局部：日前，我市第五人口普查数据向社会公布，有关要紧数据如下：
1、我市共有常住人口741.14万人〔包括外来人口〕，自1990年第四次人口普查年平均增长11.92万人，平均增长率为1.77%。
2、市区中，雁塔区81.00万人，碑林区71.16万人，莲湖区64.32万人，新城区53.64万人，灞桥区50.38万人，未央区46.91万人。
3、全市共有家庭户192.00万户，家庭户人口为651.94万户，平均家庭户规模为3.40人。
4、 4岁的人口153.34万人，占20.69%，比上次普查比重下
落了5.02个百分点；15-64岁的540.96万人，占72.99%；65岁及以上的46.84万人，占6.32%，比上次普查上升了1.11个百分点。
5、市同意大学〔大专以上〕教育的81.02万人，占10.93%；同意高中〔含中专〕教育的141.11万人，占19.04%。 6、全市共有416.05万人居住在城镇，占全市人口总数的56.14%。从上述人口普查数据中能够发觉，作为妨碍我市楼市营销的人口概貌，在非常大程度上决定着我市楼市营销的开展前景与各种各样的营销时机。
市场开展前景持续乐瞧：〔一〕在统计结果中能够瞧出，我市人口仍持续增长，而且居住在城镇的人口数量差不多超出居住与乡村的人口数量。从此可知，我市楼市的开展将随着人口数量的缓慢增长和人口趋于都市集中的态势而表现出良好的开展前景。首先，市场需求将持续增长，这种增长将仅仅也只局限于习惯尽大多数人口消费的一般住宅。其次，需求情势将逐步发生演变，随着少、中、老年各群体数量的改变，将衍生出新型的消费结构层次。尽管目前的购房主体并不因不同年龄层次群体数量的变化而发生大的变动，但至少为楼市的营销带来更多的营销时机。再次，随着我市人口素养的不断提高，市场总体消费劲将接着提高，具备购房能力的群体将接着增加，由此将带给楼市更多的现实的销售时机，促
进楼市的持续健康开展。
当人口的素养提高到相应水平的时候，相应的要求市场上所提供的消费品到达相应水平，住房尤其如此。然而，消费者也是理性的，这种提高并不限于面积求大、居家求奢华、更为重要的是要求所购房屋具有良好的宜居性和健康品质。 第三局部：
1、 西安高新区房地产市场分析：
城南区以其优越的地理位置和浓郁的文化气息已赢得消费者和开发商的一般认可，在2000年纷纷在此区域开发，并以高价进市，从前期销售瞧，因价位高而表现出销售不尽人意。随着西部大开发战略的深进推进和网络、IT等新兴行业的迅猛开展，本区的写字楼类和住宅在后期销售持续良好。城北随着基建环境的逐步改善，投资潜力也被一些个体瞧好。
西高新是更是西安的一个亮点。所有对西安有一点了解的人都会讲西安最适合人居住的地点在西高新。在西高新分布的大专院校有22所，大型研究所49个，大型实验室200多个，专业技术人员60，000多名，2300个技术人员/平方公里。
西安高新技术开发区10年来累积科技成果3500多项，列进国家科技产业方案的443项。其中国家方案135项，居国家高新区第一位。高新技术企业销售收进占高新区收进的82%，远远高于大连软件园开发的规模。
2000年西安高科技园区科工贸收进274.2亿元，工业总产值
191.6亿元。差不多形成了电子信息、光、机、电一体化，生物医药三个主导产业。2000年电子信息产业占高新区技工贸总收进的45%，生物医药和光机电一体化产业各占18%左右。
外来企业总计411家，投资总额12亿美元。其中，90%的工程集中在高新技术领域。具统计，西安从事科学研究和综合技术效劳的人员到达了72，942人，年平均工资10，047元。
大连高新技术产业园区完成技工贸收进104亿元，远小于西安高新技术园区的收进。引进外来企业57个，而内资企业175个，利用外资8032万美元。与西安相比相差甚远。
大连从事科学技术研究和综合技术效劳的人员到达了12，751人，年平均工资12，421元，尽管尽对数字要比西安大，然而西安考虑西安的消费指数后，西安的实际工资收进要高于大连的实际工资收进。
在高新区各项经济指标以超常规的开展速度增长。十年间，作为要紧经济增长的房地产产业在高新区总计投资70多亿元，开工各类建筑560万平方米，竣工360万平方米。其中，99年以来新开住宅楼盘26个，写字间工程13个，商住两用工程6个。其中分布在西高新的楼盘平均价格在3500以上，是西安是的高档楼盘分布密集的区域。 该区楼盘特点对比明显：
一、 楼盘的建筑风格以欧式为主。
二、 知名小区的建设多从小区景瞧开始或从社区配套开始建设。
譬如：学校、医院、小区购物中心等等。尤其是重点小学的建设。西安锦园的前期建设就和西安师大联办一所重点小学，这就在非常大程度上促进了其销售率。
三、 小区的规划设计在西安是最突出的，各个小区都对比注重水景设计。个不小区以小高层为主体，譬如：枫叶新都市〔不属西高新但在西高新边届处〕、西安锦园、紫薇都市花园等等。 四、 楼盘的营销方式对比先进，营销方式对比先进。注重树立品牌效应。例如：紫薇花园、紫薇都市花园、紫薇大厦；枫叶新家园、枫叶新都市、枫叶广场、枫叶大厦；高科花园、高科广场等等，紫薇地产、高科地产、高新地产都相当注重品牌营销。而且这三家地产公司营销手段也相当成功，其产品的销售率良好，2000年至今销售率平均到达了50以上，开发面积也占据了西高新的半壁江山，能够讲是西高新的地产三“巨头〞。 现象与咨询题：
一、 西高新的土地资源非常有限，现有的土地资源大局部被西高
新的高新集团把握，关于外地开发商而言要获得土地资源困难对比大。
二、 关于开发区的治理委员会权利对比大。开发区的土地资源由
管委会治理，不受城建局的领导。
三、 西高新立项喜忧参半：1、西高新的住宅和写字间林立差不
多接近饱和状态。2、西高新的高科集团利用自己的地主优势，大有强龙不压地头蛇之势。3、当地的房地产开发商可
能采纳各种挤压手段应付外来开发商。然而从另一个视角来考虑：1、西高新的生活配套设施差不多齐全，人气旺盛。2、西安的都市正在走“扩张〞路线，由于市中心的人口密度相当大，环境嘈杂，不适合人居住。因此，相当一局部人考虑从市中心向西高新迁移。3、西高新的人文气氛非常好。西安闻名的高校多集中于此。城南现时期的文化气氛对比好，城西工业区经济文化对比落后，城北治安对比混乱。老百姓相传：城南人见面就咨询：“上了？〞意思是考上大学了？城西那么咨询：“下了？〞意思是下岗了？城北人却咨询：“出来了？〞意思是刚释放出来。4、该区的居民收进在西安各个区域相对比是消费水平最高的一个，平均月收进在3000元左右。高收进必定会带动商品房的销售。5、在西高新立项关于外来公司的品牌树立，知名度的营造，提升产品品质等等都起着重要的作用。因为，人们对西安房地产的首要关注点就在西高新。 2、 城东房地产市场分析：
1、城东地区据不完全统计，目前城东区房地产市场推出的工程约有12项，占全市工程总数的12.9%，略高于城北，排行老四。占总建筑面积的15.3%，低于城北，排在全市最低。讲明城东开发规模较小。商品房分类比例，住宅面积171325.81平方米，占区内建筑面积的65.6%。住宅所占比例远低于全市比例。商场、办公楼建筑面积89996平方米，占区内总建筑面积
的34.4%，工程和面积所占比例均高于全市比例。开发地段有七项在东关正街一线，以旧城改造为主，有五项在东新开发区。城东区商品房全然在这两个地段开展，且规模较小，再往东确实是基本东郊军工、纺织两个工业区，外加两条河，给开展房地产业造成较大障碍。
城东商品房价格几年来一直是全市最稳定的地区，价格也较低，住宅均价长期在2000元/平方米以下。今年以来，住宅均价连续快速上升，要紧缘故是在传统的低房价地区连续推出了3000—4000元/平方米的大面积高档公寓。如东兴科技大厦、招商局广场等工程，使该区均价出现大幅度上升，由年初的1970元/平方米到9月的2757元/平方米，上升了40%。由五城区排行最后一跃为第二位，但这只是由极个不工程对均价的妨碍造成的假象，城东区实际仍是商品住宅较廉价的地区。 2、产河地区市场区段分析：随着西安房地产市场的快速开展，依托于产河和霸河两个生态资源的城东区房地产开发也取得了长足的开展，特殊是1994年5月省政府批准的西安产河经济开发区的建立以后。开发区一期规划〔面积3.86万平公里〕，由两个工业区组成：北部工业区〔面积1.88平方公里〕，中部商业街〔面积0.18平方公里〕，南部旅游渡假区〔面积1.8平方公里〕。往年以来，其南部的以产河为对象的旅游渡假区各个工程相继落成，从而引领了产河岸边的住宅产业的开展。
产河自北向南贯穿整个西安城东区，途经华清东路、长乐
东路和咸宁东路等三条城东主干线。由于各区段位置的不同，其房地产的开展程度也不尽相同。在华清东路的产河区域，华清园小区、金裕家园等几个大型中档绿色生态住宅社区相继在那个地点成立。华清东路住宅区域的优势在于：
一、 交通便利 二、 生态环境良好
三、 房产价格廉价：由于地价的缘故，本区内住宅平均价
格在2000元/平方米以下，但随着其进住率的不断升高，价格大有上涨之势。
3、 前景分析：
产河经济技术开发区的房地产市场现时期还处在“萌芽〞时期。尽管有局部当地开发商介进，然而本地的人气不是非常旺盛，加之本地区的消费者购置能力有限。本地区的大配套还不齐全，要到达居住标准仍需要相当大的配套建设。因此，要开展成为一个成熟的房地产市场仍需相当长的一段时刻。关于新介进的开发商来讲短期内无法获得效益，只有长期投资，然而长期投资关于外来开发商来讲风险相当大。本区不适宜外来开发商进行投资。
3、城内房地产市场分析：
一、 城内区人口布局状况及文化背景：按照行政区划来瞧，城
内区含盖了莲湖区、新城区和碑林区三个城区，土地面积共12平方公里，它包括13个街道办事处，共37万人口。
许多历史文化古迹都分布在该区，民俗文化交相辉映。 二、 城区的交通状况：现在，西安的共交运输以取得了长足的
开展，共交线路长度达1472公里，先后开通了许多条线路的空调车和专线车，十分方便。近年来，西安市不仅乘车环境得到了非常大的改善，然而城区内的交通情况仍然不非常良好，顶峰时刻的交通堵塞现象更始让人头痛。私人汽车差不多开始进进古城平常百姓家，到2000年年底，西安市的私人汽车拥有量差不多到达8.39万辆。 三、 市场现状：城内区是千年历史古城的原址，区内几乎没有
可供开发的土地，目前开发的房产要紧是对旧城区的改造。然而，西安市的动迁难度相当大。而且城内古迹众多，一旦挖到古迹会耽搁非常长一段工期。今年上半年，城内新近改造开发土地825.227亩，开发物业工程共有18项，建筑面积为13.06万平方米，占全市建筑总面积的13.89%，新开工面积1.63万平方米，竣工面积15.78万平方米。
上半年城内区商品房的楼盘均价为3486元/平方米，高于全市平均水平4.03个百分点，其中住宅类商品房楼盘均价为2876元/平方米，商场类楼盘均价为8570元/平，办公楼均价5331元/平，公寓、不墅类商品房楼盘均价为4500元/平方米。上半年商品房销售面积10.23万平方米。
四、 市场特点分析：1、城内区住宅类物业要紧以高层、高档为
主，个性化品质突出。2、商场类开发也要紧是对在旧城改造的根底上建筑的，或是在原有的根底上扩建的。高档化、规模小、是目前城内房地产开发的要紧方向。
五、 市场缺陷与预警：城内目前修建的住宅楼盘户型设计偏大，
与市场需求相背。城内区有60%的年轻人没有住房，然而却没有购置大户型的能力。近期开发的几个户型较小的楼盘“金色时代〞、“〞等的热销更是验证了这一论点。基于以上两个方面，城内区住宅更适合开发有特色的小户型经典楼盘。
六、 前景分析：西安城内的人口密度相当大，3.1万人/平方公里，
交通拥挤，不适合人居住。和西安都市扩张的概念相悖。加之房价非常高，目前很多城内人正相成为迁移。在城内区开发住宅工程不可取。 4、城北房地产市场分析：
西安市北部的“西安经济技术产业开发区〞与南部的“西安高新经济技术开发区〞远相照顾。是北部房地产的一个亮点。然而与南部相比还有一定的差距。
围绕在经济产业开发区四周现已建成大小商品房楼盘20余个，典型的楼盘包括：紫薇苑、雅荷都市花园、明珠花园、雅荷智能花园、凯发大厦等等。这批楼盘是北部房地产开发的排头兵，它们在非常大程度上带动了西安的北部房地产市场。另外，西安
市政府北迁，也将带动北部的房地产市场。
北部区域不墅工程许多，然而销售情况一般。紫薇苑工程现在分公寓和不墅工程。公寓工程一二期销售差不多了，下在销售的是三期的剩余和四期的期房。不墅工程价格6000元，旁边的名士花园售价4000元，然而品质相对太差。不墅销售情况不是太好，雅和度假村不墅，小区差不多建成，价格在2000元左右，小区环境交好，然而销售现场的包装较差，99年底开始销售，2001年10月销售率只到达整体的40%。名士花园是不墅区〔现房〕一栋房子都没有销售出往。要紧缘故是因为：1、北部居民的消费水平对比底。2、地理位置对比偏远，人气不旺。3、市政配套和生活配套还对比落后，高档消费者会选择西高新。
前景分析：北部可供开发的土地资源对比丰富，加之北部的房地产市场正处在急速上升时期，北部开发区的招商引资力度也对比大。合作的可能性非常大，土地本钞票相比照拟低廉。关于外地开发商来讲时机也是不错的。
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